業(yè)主大會和業(yè)主委員會是伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展而誕生的，它改變了計劃經(jīng)濟體制下行政手段管理房屋的模式，實現(xiàn)了業(yè)主自我管理與專業(yè)化物業(yè)管理共同發(fā)展的局面，但隨著法治建設的深化，群眾的維權意識越來越強，業(yè)主大會和業(yè)主委員會面臨的成立難、運作難、監(jiān)管難問題凸顯出來，這就需要政府探索通過完善各項規(guī)章制度，借助大數(shù)據(jù)等手段，做好指導幫助和監(jiān)督管理工作。

為了規(guī)范業(yè)主大會活動，維護業(yè)主合法權益， 2009年住房和城鄉(xiāng)建設部出臺了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》?！睹穹ǖ洹泛汀段飿I(yè)管理條例》對業(yè)主大會及業(yè)主委員會也作出了規(guī)定。近年來，全國各地結合實際也紛紛出臺了地方性的工作指導規(guī)則、活動規(guī)則、指導細則等規(guī)范性文件。但是，業(yè)主大會以及業(yè)委會的成立和運作仍然面臨著以下問題：

一是業(yè)主委員會成立難。據(jù)了解，部分業(yè)主對業(yè)主委員會并不了解，只有當業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生的矛盾得不到解決、想要更換前期物業(yè)服務企業(yè)或出現(xiàn)公共設施需要維修時，業(yè)主才想到成立業(yè)主委員會，造成業(yè)主委員會往往是“因矛盾而生”，成立過程中又經(jīng)常遇到新麻煩，比如部分利益未受損的業(yè)主參與積極性不高，選舉程序較復雜且時間漫長，選舉人數(shù)難以滿足要求等原因致使業(yè)主委員會成立較難。

二是業(yè)主委員會運行難。當前，大多數(shù)業(yè)主委員會組織較為松散，且無待遇，無必要工作經(jīng)費，也無依靠，完全靠一些熱心公益事業(yè)且有奉獻精神的業(yè)主來履行義務，而且一些社區(qū)內住戶間矛盾糾紛復雜，造成業(yè)主委員會所能發(fā)揮的作用并不大。

三是對業(yè)主委員會的監(jiān)管難。大部分擔任業(yè)主委員會成員的業(yè)主多為年齡偏大或退休人員，雖然熱心但缺乏必要的物業(yè)管理知識，對業(yè)主委員會的職責不是很了解，工作未按相關要求和程序開展，甚至出現(xiàn)濫用權利的情況；部分業(yè)主委員會成員存有私心，利用手中的權利向物業(yè)服務企業(yè)索取“好處”，造成業(yè)主委員會成員之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間矛盾重重;個別業(yè)主委員會對物業(yè)管理政策法規(guī)不熟悉，在代管和使用小區(qū)的公共收益時，未召開業(yè)主大會，也未及時公示賬目等等。

以上行為如果在實際工作中沒有得到有效監(jiān)管，就會讓矛盾糾紛愈演愈烈，影響小區(qū)居民的正常生活。因此，建立并強化對業(yè)主委員會的監(jiān)督管理就成為小區(qū)管理的核心問題。

為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的正常運作，筆者提出以下建議：一是通過黨建引領把好人選關。首先，要以“紅色物業(yè)”建設為契機，加大黨組織對業(yè)主委員會組建的指導力度，要指導有條件的小區(qū)建立業(yè)主委員會，做到組織提前介入、人選嚴格把關、意圖指向鮮明、程序合法合規(guī)，提高業(yè)主委員會成員中黨員比例，真正把組織認可的人、群眾信任的人推到“前臺”。其次，結合國家2017年提出的完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理體制建設的有關要求，建議從完善法律法規(guī)方面考慮，將業(yè)主委員會納入社區(qū)管理職責范圍。二是制定具有實操性的業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事制度和小區(qū)管理規(guī)約。建議由當?shù)刈〗ú块T制定符合本地實際情況的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則》和《小區(qū)管理規(guī)約》范本。例如，對小區(qū)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主大會表決票的認定方式等內容要做出明晰的規(guī)定;對需要公示的內容要明確公示的時間和地點。三是試行業(yè)主委員會執(zhí)行秘書制度。建議試行由社區(qū)選派綜合素質高、執(zhí)行能力強的工作人員經(jīng)業(yè)主委員會同意后作為業(yè)主委員會執(zhí)行秘書參與小區(qū)管理，指導小區(qū)建立相應的規(guī)章制度，督促業(yè)主委員會按程序開展工作，為業(yè)主委員會提供專業(yè)性意見建議，架起社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間聯(lián)系溝通的橋梁，發(fā)揮黨組織在小區(qū)管理工作中的作用。四是設立重大事項黨組織審查制度。要加強對業(yè)主委員會日常監(jiān)管，探索“民主事項黨組織先議、重大事項黨組織先審”制度，業(yè)主委員會在作出重大決定前，要征求社區(qū)黨組織的意見。每年，可由街道社區(qū)黨組織牽頭，召集業(yè)主、小區(qū)黨支部和物業(yè)服務企業(yè)等，對業(yè)主委員會成員進行綜合評價，對滿意度低、履職不力的業(yè)委會成員，建議依據(jù)程序終止其資格。五是制定公共收益管理制度。建議由當?shù)刈〗ú块T提供小區(qū)公共收益管理平臺，定期由業(yè)主委員會指定的專人將收支情況錄入信息平臺，小區(qū)要對錄入信息的真實性、完整性和準確性負責，遵守信息平臺管理相關規(guī)定，接受業(yè)主、街道和社區(qū)的查詢、監(jiān)督。除此之外，業(yè)主委員會還要定期在小區(qū)公示欄公示小區(qū)公共收益收支情況。業(yè)主委員會還應根據(jù)小區(qū)管理規(guī)約和財務管理制度規(guī)定，委托專業(yè)機構開展經(jīng)營性收支情況的定期審計、業(yè)主委員會負責人離任審計、業(yè)主委員會換屆審計等工作。六是大數(shù)據(jù)助力業(yè)主大會管理。建議由住建部門統(tǒng)一建立物業(yè)管理信息平臺，在此基礎上開發(fā)物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，通過借助大數(shù)據(jù)等科技手段，豐富業(yè)主大會表決方式，方便廣大業(yè)主參加小區(qū)業(yè)主大會。投票系統(tǒng)可以通過人臉識別、身份證號碼、手機號碼、產(chǎn)權證書綁定等進行身份驗證，同時可根據(jù)不動產(chǎn)登記機構推送的房屋登記信息，自動解除產(chǎn)權發(fā)生變更的房屋綁定信息，解決小區(qū)業(yè)主身份確認難的問題。使用該系統(tǒng)能提高業(yè)主大會決策效率，方便業(yè)主、街道、社區(qū)和部門對電子投票發(fā)起、投票結果計算等環(huán)節(jié)進行監(jiān)督指導，讓管理過程更加公開、透明。同時，這也可以加強政府部門、小區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)間的有效溝通，在政府、小區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)間建立起高效的聯(lián)動機制，方便快速、有效地處理問題。七是建立小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督檢查制度。業(yè)主委員會可采取邀請社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)一起定期對物業(yè)管理情況開展監(jiān)督檢查，也可將該項工作委托第三方完成。檢查完畢后，若屬于物業(yè)服務企業(yè)日常養(yǎng)護、維護和管理不到位的問題，業(yè)主委員會應及時以書面形式交由物業(yè)服務企業(yè)整改落實;需要由業(yè)主委員會或業(yè)主大會討論決定的問題，應及時組織召開業(yè)主委員會會議或業(yè)主大會會議;屬于開發(fā)建設單位保修期內的房屋質量問題或相關專業(yè)單位維保的問題，應與物業(yè)服務企業(yè)共同以書面形式交由開發(fā)建設單位或專業(yè)單位處理，跟蹤后續(xù)落實情況，并及時告知廣大業(yè)主;需要屬地街道、社區(qū)幫助協(xié)調解決的問題，應書面報告街道、社區(qū)。目前，各地都在探索小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的管理模式，中央也將小區(qū)管理納入社區(qū)治理體系，街道、社區(qū)也充分發(fā)揮黨組織在小區(qū)管理中的主導作用。相信隨著業(yè)主大會和業(yè)主委員會各項管理規(guī)章制度的完善，以及大數(shù)據(jù)等技術的引入，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項工作必將逐漸趨于規(guī)范化。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2021年第10期）