寫字樓物業(yè)承接查驗全攻略

• 2021-01-26 10:06:30

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寫字樓物業(yè)竣工后，物業(yè)管理企業(yè)在接管寫字樓時，應對物業(yè)進行全面承接查驗，以明確物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商雙方的維修責任，便于物業(yè)公司做好日后設備設施的運行、維護和維修工作，這里為您提供承接查驗標準、承接查驗資料、承接查驗程序、新寫字樓物業(yè)的承接查驗、舊寫字樓物業(yè)的承接查驗五個方面的知識攻略。

寫字樓物業(yè)承接查驗采用的標準

在承接查驗寫字樓物業(yè)時，主要以下面的規(guī)范為標準：

1

GB50007-2011《建筑地基基礎設計規(guī)范》

2

GB50010-2010《混凝土結構設計規(guī)范》

3

GB50011-2001（2008年修訂版）《建筑抗震設計規(guī)范》

4

GB50014-2006（2011年修訂版）《室外排水設計規(guī)范》

5

GB50016-2006（2011年修訂版）《建筑設計防火規(guī)范》

6

GB50207-2002<屋面工程施工質量承接查驗規(guī)范》

7

新編《電氣裝置安裝工程施工及承接查驗規(guī)范》系列規(guī)范

8

GB50242-2002《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規(guī)程》

9

GB50243-2002<通風與空調工程施工質量承接查驗規(guī)程》

10

GB/T10060-2011《電梯安裝承接查驗規(guī)范》

寫字樓物業(yè)承接查驗應提供的資料

在物業(yè)承接查驗接管前，開發(fā)商須提供相關物業(yè)的各種技術資料和竣工圖，并分類立卷，在承接查驗時交物業(yè)企業(yè)歸檔保存。若承接查驗時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。物業(yè)企業(yè)將參考這些技術資料對物業(yè)的設施進行承接查驗管理、運行、維護和保養(yǎng)。這些資料主要包括：

1

土建、裝修需要的資料

1） 建筑、裝修和綠化等設計說明。

2）總平面圖、建筑圖和結構圖。

3） 裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。

4）質監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的承接查驗報告）。

5）土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料。

6）房屋面積測量報告。

7）物業(yè)沉降測試報告。

8）防水工程的盛水實驗報告。

9) 隱蔽工程承接查驗鑒證。

2

弱電系統(tǒng)需要的資料

1)各弱點系統(tǒng)的操作和維護保養(yǎng)手冊（包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)和車庫自動化管理系統(tǒng)等）。

2)各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。

3)弱電系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的承接查驗合格證明）。

5)設備原理圖、計算機軟件程序和說明等。

3

電氣系統(tǒng)需要的資料

1)高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養(yǎng)手冊。

2)所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程承接查驗資料及說明。

3)電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)供電局承接查驗報告。

5)各種用電設備調試、測試報告。

6)避雷裝置系統(tǒng)、平面圖、測試報告、防雷承接查驗報告。

4

給排水需要的資料

1)噴淋、消火栓系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊。

2)消防水、給水排水系統(tǒng)圖、平面圖及電器控制圖。

3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局承接查驗批文、衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質監(jiān)站等政府職能部門的承接查驗報告。

5)消防水系統(tǒng)試壓、調試及檢測報告。

6)污水處理系統(tǒng)竣工圖樣、衛(wèi)生防疫站承接查驗批文。

7)蓄水池、水箱和開關器水質檢測報告。

5

空調系統(tǒng)需要的資料

1)空調系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊。

2)空調、送排風系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。

3)空調機組（熱泵機組）、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局承接查驗批文。

5)空調系統(tǒng)及設備試壓、調試報告。

6

動力設備需要的資料

1)鍋爐、應急發(fā)電站和電梯等設備操作和維護保養(yǎng)手冊。

2)鍋爐房、應急發(fā)電機房平面圖、煤氣調壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖。

3)勞動局、質監(jiān)站及煤氣公司有關承接查驗證明。

4)鍋爐、應急發(fā)電機及電梯等設備的調試報告、產品合格證書。

5)煤氣管道的試壓報告。

7

電梯承接查驗提交資料

電梯正式承接查驗移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：

1)建設委員會質監(jiān)站批發(fā)的“電梯運行證”。

2)技術監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”。

3)點滴技術規(guī)格說明書。

4)電梯出廠合格說明書。

5)電梯裝箱清單

6)電梯管理與使用手冊

7)電梯一般安裝標準。

8)電梯操作說明書。

9)電梯維修保養(yǎng)手冊。

10)電梯安裝圖樣。

11)電梯機械及電氣控制圖樣。

12)電梯備品備件圖樣。

13)電梯操作培訓手冊。

14)電梯承包商竣工調試及自查記錄。

15)電梯應急維修電話。

16)電梯供應商和安裝單位聯系人、電話、傳真等資 料。

8

其他需要的資料

開發(fā)商、承包商認為需要提供的其他資料。

寫字樓物業(yè)承接查驗的程序

當開發(fā)商提供了各種資料后，物業(yè)企業(yè)才開始承接查驗。在承接查驗時若發(fā)現問題，物業(yè)企業(yè)可以拒絕承接查驗和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足承接查驗標準時，才可以通過承接查驗。

1

物業(yè)承接查驗條件

1)提供的承接查驗資料齊全并且沒有造假。

2)提供必要的專業(yè)技術介紹和培訓。

3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。

4)被承接查驗的場地、設備和機房清潔干凈。

2

拒絕承接查驗

對于以下情況，物業(yè)企業(yè)有權拒絕承接查驗接管物業(yè)：

1)嚴重違反國家有關法規(guī)。

2)未能通過有關政府職能部門的承接查驗。

3)工地與交付物業(yè)不能有效隔離。

4)機房不能完全獨立封閉。

5)其他可能危及設備正常運行和進駐人安全的物業(yè)。

3

缺陷整改

對在承接查驗中發(fā)現的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護一起的受損等情況，物業(yè)企業(yè)將會作詳細的缺陷記錄，以供開發(fā)商督促承包商（或者供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。若問題比較嚴重，則向開發(fā)商建議暫緩承接查驗，待整改完成后重新承接查驗。

4

試運行

若部分設備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的承接查驗，但由于小業(yè)主（或租戶）進駐的需要必須開啟運行某些設備或系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)一般僅作實物承接查驗，并嚴格按開發(fā)商的書面指令進行管理和操作。在此期間，技術上仍由承包商（供應商）把關，若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)企業(yè)人為原因外，責任由開發(fā)商及其承包商負責。對于重要設備或者機房有必要簽訂臨時試運行協議，清楚列明有關各方的責任。

5

承接查驗通過

被承接查驗物業(yè)完好，設備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認承接查驗通過，開發(fā)商應督促承包商（或供應商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)企業(yè)接收管理。

6

保修期

正常情況下，物業(yè)整體承接查驗結束，便正式進入保修期，但物業(yè)承接查驗往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因限期投入運行或起亞原因已經進入保修期。故需要開發(fā)商與其承包商、供應商協議約定整個項目保修期的其實日期，并書面通知物業(yè)公司，而在次之前進入保修期的部分設備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商應酌情予以補償。

新寫字樓物業(yè)的接管承接查驗

寫字樓物業(yè)的接管承接查驗，是在竣工承接查驗合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

1

接管承接查驗應具備的條件

1）建設工程全部施工完畢，并已經竣工承接查驗合格（分期交付使用的工程必須和施工區(qū)域隔離）。

2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用。

3)房屋幢、戶編號業(yè)經有關部門確認。

2

接管承接查驗應提交的資料

（1）產權資料

1）項目批準文件。

2）用地批準文件。

3）建筑執(zhí)照。

4）建筑分層、分單元面積表。

5）行政主管部門承接查驗合格的證書、批文。

6）拆遷安置資料。

（2）技術資料

1）竣工圖 包括總平面、建筑、結構、設備、附屬 工程及隱蔽管線的全套圖樣。

2）地址勘察報告。

3）工程合同及開、竣工報告。

4）工程預決算。

5）圖樣會審記錄。

6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故 處理記錄）。

7）隱蔽工程承接查驗證明。

8）沉降觀察記錄。

9)竣工承接查驗證明書。

10）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。

11）新材料、構配件的鑒定合格證書。

12）誰、點、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗 合格證書。

13）機電設備、設施系統(tǒng)的調試報告和使用說明 書。

14）砂漿、混凝土塊試壓報告。

15）供水、供暖的試壓報告。

3

質量與使用功能的檢驗

（1）主體結構

1）地基基礎的沉降不得超過《建筑地基基礎設計規(guī)范》的允許變形值，不得引起上不結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

2）鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫，不得超過《混凝土結構設計規(guī)范》的規(guī)定值。

3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

4）凡應抗震設防的房屋，必須符合《建筑抗震設計規(guī)范》的有關規(guī)定。

5）外墻不得滲水。

（2）屋面

1）各類屋面必須符合《屋面工程施工質量承接查驗規(guī)范》中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。

2）平武面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應設置屋面檢修孔。

3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

（3）樓地面

1）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應表面平正5、解封均勻順直，無缺棱掉角。

2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3）木樓地面應憑證牢固，接縫密合。

（4）裝修

1）剛、木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗密封嚴密，木門窗縫隙濕度。

2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。

4）門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

5）抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

7）尤其、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。

（5）電氣

1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，是管路在結構上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.

2)應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關艱澀工程防雷設施承接查驗規(guī)范》的要求。

5）電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝承接查驗規(guī)范》的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。

6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共享天線。

除上述要求外，同事應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。

(6) 水、衛(wèi)生、消防

1)管道應安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規(guī)程》的要求。應按套安裝水表或預留表位。

2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

3)衛(wèi)生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M,并且不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

4)衛(wèi)生器具質量應良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、制動靈活。

5)水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。

6)消防設施必須符合《建筑設計防火規(guī)范》的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。

（7）采暖

1）采暖工程承接查驗必須在采暖期以前兩個月進行。

2）鍋爐、箱罐的壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格證明。

3）爐排必須進行12h以上的試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉應自如。

4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應嚴密應開關靈活。

5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

6）管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規(guī)程》的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規(guī)程》的規(guī)定。

8）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，本質、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。

9）經過48h連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。

（8）冷凍機組及熱泵機組

1）冷凍機及熱泵應安裝平正，配件齊全，有原廠或授權單位檢驗合格。

2)與冷凍機及熱泵運行相關的冷卻塔、風機、水泵等安裝應適當、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

3）各管道、管件安裝應符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。

4)各類現場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

5）機器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內。

6）各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚程、流量符合要求。

7）經過一段時間的聯系運行，冷卻劑及熱泵和附屬設備的熱工性能、機械性能及空調區(qū)室溫符合設計要求。

8）新風機、等風量機組、變風量機組，風機盤管、溫控器調節(jié)閥等工作正常，無異聲。

9）冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。

（9）附屬工程及其他

1）室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設計規(guī)范》的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。

2）化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

5）房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合相關規(guī)定。

6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

7）單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內外高差符合設計要求。

8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，并達到應有的質量和使用功能。

4

質量問題的處理

影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限有建設單位負責維修，也可采取費用補償的方法，有接管單位處理。

舊寫字樓物業(yè)的接管承接查驗

有些舊的寫字樓，可能由于種種原因要換物業(yè)企業(yè)，新的物業(yè)企業(yè)在接管時同樣要對物業(yè)進行承接查驗。

1

接管承接查驗應具備的條件

1)房屋所有權、使用權清楚

2)土地使用范圍明確。

2

接管承接查驗應檢索提交的資料

（1）產權資料

1)房屋所有權證

2)有關司法、公證文書和協議。

3)房屋分戶使用清冊。

4)房屋設備及定、附著物清冊。

（2）技術資料

1)房地產平面圖

2)房屋分間平面圖

3)房屋及設備技術資料

3

接管承接查驗程序

1）移交人書面提請接管單位接管承接查驗。

2）接管單位按規(guī)定進行審核。對具備條件的，應在15日內簽發(fā)承接查驗通知并約定承接查驗時間。

3）接管單位會同移交人按規(guī)定進行檢驗。

4）對檢驗中發(fā)現的危損問題，按規(guī)定進行檢驗。

5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

6）經檢驗符合要求的房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

7）移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項移交。

4

質量與使用功能的檢驗

1）以《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99)和國家有關規(guī)定作為檢驗的依據。

2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

3）檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

4）查驗房屋情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現有價值、建立資料檔案。

5

危險和損壞的處理

1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，才能接管。

2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采取其他補償形式。

3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。