《民法典》第九百四十九條

法條變遷說明

《民法典》第949條為新設(shè)條文，系在《物業(yè)管理條例》第38條和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條基礎(chǔ)上完善而來。本條在第1款中明確了原物業(yè)服務(wù)人與新物業(yè)服務(wù)人的配合交接義務(wù)以及相關(guān)告知義務(wù)；第2款中增加了“造成業(yè)主損失的，應(yīng)當賠償損失”的規(guī)定。

法信 · 影響條文

【影響關(guān)系：吸收并修改】

1.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第十條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

2.《物業(yè)管理條例》（2018修訂）

第三十八條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。

法信· 類案裁判規(guī)則

1.物業(yè)交接是物業(yè)服務(wù)合同的附隨義務(wù)——廈門海滄大永固大廈業(yè)主委員會與廈門海投物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)案

案例要旨：物業(yè)交接是物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔的義務(wù)，該義務(wù)實際上即合同法所規(guī)定的“附隨合同義務(wù)”，物業(yè)公司為履行該義務(wù)給業(yè)主造成損害的，應(yīng)承擔賠償責任。前期物業(yè)管理中，業(yè)主委員會未備案成立前，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同終止仍應(yīng)當履行交接義務(wù)，此時，其應(yīng)當將物業(yè)管理移交給委托人即開發(fā)商。

審理法院：福建省廈門市中級人民法院

案例來源：《人民法院案例選》2010年第3輯（總第73輯）

2.前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接工作并及時撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域——北京金羅馬物業(yè)管理有限公司訴中海雅園物業(yè)管理委員會等物業(yè)管理合同案

案例要旨：對于開發(fā)商在業(yè)主委員會成立之前所確定的物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會成立后，作為產(chǎn)權(quán)人代表有權(quán)不再繼續(xù)委托原物業(yè)管理單位。此時，物業(yè)管理單位應(yīng)按照業(yè)主委員會的要求與新聘物業(yè)管理公司進行交接后及時撤出，如拒不交接和撤出，應(yīng)由業(yè)主委員會主張權(quán)利，要求其撤出，或向法院起訴請求判令原物業(yè)管理單位無條件撤離。

案號：（2003）一中民終字第9644號

審理法院：北京市第一中級人民法院

案例來源：《中國審判案例要覽》2004年民事審判案例卷

3.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施與資料——北京億展資產(chǎn)管理有限公司訴北京某物業(yè)管理公司物業(yè)交接糾紛案

案例要旨：物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當履行法定的后合同義務(wù)，義務(wù)范圍包括：退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金。

案例來源：法信精選

4.前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會籌備物業(yè)自治管理服務(wù)中心，尚不具備物業(yè)交接條件的，不得要求物業(yè)服務(wù)人退出服務(wù)區(qū)域并移交物業(yè)服務(wù)用房設(shè)施和資料——北京市海淀區(qū)逸升軒小區(qū)業(yè)主委員會訴北京世紀潔龍物業(yè)管理有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛上訴案

案例要旨：《物業(yè)管理條例》第26條的立法目的應(yīng)是在于確保小區(qū)業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)合同終止、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出小區(qū)后，仍可得到連貫的、安全的物業(yè)服務(wù)，這是實現(xiàn)小區(qū)業(yè)主公共利益的必然要求，即便在自治管理物業(yè)的情形下，也應(yīng)確保物業(yè)服務(wù)銜接的連貫性和安全性。業(yè)主委員會主張進行物業(yè)服務(wù)的自治管理，但物業(yè)服務(wù)中心及相應(yīng)專項服務(wù)的籌備尚處于制度構(gòu)建階段，未有效落實，并不具備物業(yè)交接的條件，對業(yè)主委員會關(guān)于物業(yè)服務(wù)人退出小區(qū)并移交物業(yè)的主張不予支持。

案號：（2020）京01民終1750號

審理法院：北京市第一中級人民法院

案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-06-01

5.前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負有退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域和移交物業(yè)服務(wù)用房設(shè)施、必需資料以及代管資金等后合同義務(wù)——連城縣陽光新都業(yè)主委員會訴龍巖市連城縣星輝物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

案例要旨：根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定，前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，業(yè)委會成立，前期物業(yè)服務(wù)合同在合同約定期限屆滿后自然終止。物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行的后合同義務(wù)范圍主要包括：退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房、移交相關(guān)設(shè)施、移交物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金等。

案號：（2020）閩08民終173號

審理法院：福建省龍巖市中級人民法院

案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-05-27

6.基于客觀實際需要，原物業(yè)公司在交接過渡期繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)支付相應(yīng)物業(yè)費——重慶君航物業(yè)管理有限公司訴穆紅霞、陳勝來物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

案例要旨：前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，因客觀實際情況需要，原物業(yè)公司繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，促使物業(yè)公司交接過程中的平穩(wěn)過渡，基于公平原則業(yè)主應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。

案號：（2019）渝05民終2776號

審理法院：重慶市第五中級人民法院

案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-09-17

7.物業(yè)服務(wù)人在合同終止后違反了移交義務(wù)，即便提供了物業(yè)服務(wù)也不得請求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費——南京寧設(shè)物業(yè)管理有限責任公司訴董秋玲物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

案例要旨：物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)人拒絕業(yè)委會撤出小區(qū)、移交物業(yè)管理權(quán)的要求，違反了移交義務(wù)，即使其后物業(yè)服務(wù)人事實上繼續(xù)提供了物業(yè)服務(wù)，也不得請求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費。

案號：(2017)蘇01民終9362號

審理法院：江蘇省南京市中級人民法院

案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2017-12-27

法信·司法觀點

1.物業(yè)服務(wù)人拒不辦理交接應(yīng)當承擔的責任

物業(yè)服務(wù)人的交接義務(wù)雖然屬于后合同義務(wù)，但同時亦屬于由合同明確約定的義務(wù)。特別 是《民法典》將物業(yè)服務(wù)人的交接義務(wù)單獨規(guī)定，亦將物業(yè)服務(wù)人的交接義務(wù)上升為法定義務(wù)，物業(yè)服務(wù)人不履行該項義務(wù)亦屬違法行為。根據(jù)本條（《民法典》第949條，下同）第2款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當賠償損失。由此可見，物業(yè)服務(wù)人拒不履行交接義務(wù)造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。實踐中， 如果原物業(yè)服務(wù)人拒不撤出，業(yè)主可以根據(jù)合同約定要求其承擔相應(yīng)的違約責任。同時，業(yè)主或業(yè)主委員會亦可向相關(guān)行政主管部門反映情況，要求原物業(yè)服務(wù)人承擔相應(yīng)的行政責任。原物業(yè)服務(wù)人承擔民事責任并不能免除其應(yīng)承擔的行政責任。

2.原物業(yè)服務(wù)人拒絕交接的法律后果

實踐中，物業(yè)服務(wù)人往往以業(yè)主未足額支付物業(yè)費或者業(yè)主大會作出的決定違法不能產(chǎn)生合同解除效力為由拒絕撤場交接，物業(yè)服務(wù)交接糾紛也往往產(chǎn)生于此。那么物業(yè)服務(wù)人能否提出相關(guān)的抗辯理由呢？對此，需要注意本條規(guī)定的交接前提是“物業(yè)服務(wù)合同終止”，即業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的合同法律關(guān)系喪失法律效力，不能在當事人之間產(chǎn)生繼續(xù)履行的約束力。因此，原物業(yè)服務(wù)人能否拒絕交接要視其抗辯理由是否基于合同已經(jīng)終止。如原物業(yè)服務(wù)人提出存在部分業(yè)主未支付物業(yè)費因而不愿交接，則因為物業(yè)費是否支付系屬于當事人合同履行中的抗辯權(quán)問題，而非關(guān)于合同是否終止的抗辯權(quán)，在此情況下，物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)費的訴求并不能產(chǎn)生對其交接義務(wù)的否定，其應(yīng)當按照法律規(guī)定予以交接，物業(yè)費的支付問題應(yīng)在雙方交接過程中協(xié)商解決或者在交接后通過訴訟、仲裁予以解決。

如果物業(yè)服務(wù)人提出雙方合同并未終止的抗辯，則物業(yè)服務(wù)人能否拒絕交接？實踐中一般是業(yè)主大會作出決定后業(yè)主委員會向原物業(yè)服務(wù)人通知解除合同，原物業(yè)服務(wù)人不同意解除合同，雙方產(chǎn)生糾紛陷入僵局。對此，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當首先協(xié)商解決，將雙方的合理關(guān)切充分向?qū)Ψ结屆?，特別是業(yè)主委員會應(yīng)當將原物業(yè)服務(wù)人關(guān)注的物業(yè)費收取等問題充分考慮，提供合理的解決方案，盡量和平解決問題，消除誤會，營造良好的交接環(huán)境。如果經(jīng)協(xié)商仍不能解決問題，原物業(yè)服務(wù)人仍然認為雙方合同未依法解除，則可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)對合同是否解除予以確認。如經(jīng)確認雙方合同已經(jīng)終止，則原物業(yè)服務(wù)拒絕交接無正當理由，按照本條第2款規(guī)定，其不得請求合同終止后的物業(yè)費，造成業(yè)主損失的還應(yīng)賠償損失；如經(jīng)確認雙方合同未終止，則因雙方合同繼續(xù)有效，原物業(yè)服務(wù)人拒絕交接不應(yīng)承擔責任。這也說明，業(yè)主行使合同解除權(quán)“炒物業(yè)”必須建立在依法依規(guī)的前提下，濫用合同解除權(quán)、程序違法不能產(chǎn)生解除合同的效力，也不能據(jù)此強行要求原物業(yè)服務(wù)人辦理交接手續(xù)。

3.物業(yè)服務(wù)交接糾紛中，業(yè)主或業(yè)主委員會能否申請人民法院先予執(zhí)行

有觀點認為，因為若業(yè)主大會通過有關(guān)程序解除了與原物業(yè)企業(yè)的合同，或合同期屆滿，原企業(yè)拒絕撤出或拒不移交有關(guān)資料的，可認定為構(gòu)成對小區(qū)物業(yè)管理的妨礙。原物業(yè)企業(yè)拒絕撤出或拒不移交有關(guān)資料，新物業(yè)企業(yè)不能進行有效物業(yè)管理，會造成保安、保潔、設(shè)備維護、車庫管理等的混亂，甚至癱瘓，影響整個居民小區(qū)的工作、生活，影響整個社區(qū)的安寧，這種妨礙應(yīng)屬“需要立即排除的妨礙”。因此，符合《民事訴訟法》關(guān)于“情況緊急”的規(guī)定 [i] 。對此，筆者認為， 物業(yè)交接糾紛的產(chǎn)生很大程度上在于原物業(yè)服務(wù)人對于合同解除或合同終止的質(zhì)疑。如原物業(yè)服務(wù)人提出了雙方物業(yè)服務(wù)合同未依法解除的抗辯或提起了反訴要求繼續(xù)履行合同，那么人民法院在審理案件過程中需要對雙方合同是否已經(jīng)解除進行審理，在此情況下如人民法院依原告的申請先予執(zhí)行，則相當于變相確認了物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)解除，不利于雙方糾紛的解決，還會釀成更大的糾紛。如果原物業(yè)服務(wù)人對于合同解除并無異議，只是出于其他方面的考慮不愿配合交接也不繼續(xù)提供服務(wù)，造成物業(yè)管理秩序混亂，影響業(yè)主基本的正常的生活，則人民法院可以根據(jù)案件的具體情況審查是否準許原告先予執(zhí)行的申請。

4.原物業(yè)服務(wù)人交還物業(yè)服務(wù)資料的主體

本條規(guī)定原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，這主要是考慮到物業(yè)資料的交接非常專業(yè)，涉及工程基建、設(shè)備、信息化、合同、財務(wù)等各類資料，業(yè)主或業(yè)主委員會在具備相應(yīng)知識和能力的情況下可以自行交接，也可以聘請第三方機構(gòu)如律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所或者居民委員會、相關(guān)主管部門等參與交接手續(xù)，也可以指定新物業(yè)服務(wù)人參與交接。因此，原物業(yè)服務(wù)人交還物業(yè)服務(wù)資料應(yīng)當根據(jù)與業(yè)主或業(yè)主委員會達成的協(xié)議確定資料交還的主體。

（以上觀點均摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導小組主編：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》（四），人民法院出版社2020年7月版，第2645~2647頁。）

[i]王洪宇：《物管交接糾紛法理評析與實務(wù)分析》，載《現(xiàn)代物業(yè)》2008年第3期。

法信·關(guān)聯(lián)法條

1.《中華人民共和國民法典》

第五百五十八條債權(quán)債務(wù)終止后，當事人應(yīng)當遵循誠信等原則，根據(jù)交易習慣履行通知、協(xié)助、保密、舊物回收等義務(wù)。

2.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第九條　物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

3.《物業(yè)管理條例》(2018修訂)

第二十九條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。