讓物業(yè)管理前期介入為后期服務開路

• 2020-12-22 07:54:30

我國的物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，一直滯后于規(guī)劃設計和施工建設，以致物業(yè)建成后出現(xiàn)布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發(fā)了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管

我國的物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，一直滯后于規(guī)劃設計和施工建設，以致物業(yè)建成后出現(xiàn)布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發(fā)了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾和糾紛。物業(yè)管理公司如在規(guī)劃設計階段就能提前介入，利用其豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識提出切實可行的建議，使規(guī)劃設計更符合業(yè)主和使用人的要求，既可贏得購房者青睞，也可為日后的物業(yè)管理鋪路。

物業(yè)管理是一種針對物業(yè)的全過程的管理，它同物業(yè)的形成過程，即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。面對現(xiàn)代物業(yè)設計復雜、技術含量高、建設周期長和安裝、施工難度大的特點，物業(yè)管理一定要有超前性，即在物業(yè)的開發(fā)設計階段就應當充分考慮建成以后的使用和管理的需求，充分利用物業(yè)管理的專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗，從物業(yè)管理的運作角度為開發(fā)商提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設計、設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設性意見，使規(guī)劃設計更符合使用和管理的要求。

一、前期介入

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)管理公司在樓盤開發(fā)的初期階段就受聘介入，為小區(qū)規(guī)劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設性的意見?！?a class="keylink" style="color: rgb(30, 62, 116); text-decoration-line: none;" target="_blank">物業(yè)管理條例》 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段就應聘請前期物業(yè)管理企業(yè)。在住宅開發(fā)日益追求環(huán)境、房型、配套設施、服務完善的今天，各種設計的細節(jié)將成為衡量樓盤品質(zhì)高低的坐標。而物業(yè)管理前期介入的最大好處，就是物業(yè)管理公司擅于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)去發(fā)現(xiàn)問題、提出建議，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺陷降到最低。

二、前期介入的兩個重要作用

1 、完善規(guī)劃設計，節(jié)省投資成本。

設計人員在進行小區(qū)規(guī)劃設計時，往往較注重技術規(guī)范或技術含量，對于今后是否迎合業(yè)戶使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。前期介入可完善規(guī)劃設計方案，使小區(qū)布局、功能定位更趨合理。例如小區(qū)規(guī)劃設計必須綜合考慮到幼兒園、物業(yè)管理用房、機動車停車場、自行車棚、業(yè)主會所、商業(yè)網(wǎng)點設施的適宜位置，了解業(yè)戶需求的物業(yè)管理公司提出的代表性建議可以起到關鍵性輔助作用，從而避免了開發(fā)商的不必要、無意義投資。

2 、提高建造質(zhì)量，提升維修管理。

在我國，工程質(zhì)量不理想已是普遍現(xiàn)象，因為監(jiān)理的職能只是負責對工程質(zhì)量進行監(jiān)管，是否利于管理與他們無關。而物業(yè)管理公司作為今后的管理者，必然會以責任心最強的姿態(tài)出現(xiàn)在前期介入階段，通過現(xiàn)場踏勘，提供詳細的照片資料及顧問報告，明確指出缺陷及質(zhì)量問題，并提出整改意見，減少了竣工驗收中的整改工作量。

此外，現(xiàn)代建筑物內(nèi)的管線錯綜復雜，雖有圖紙，但往往與實際情況差異較大。而物業(yè)維修除了滲漏水之外，大部分與管線有關，在前期介入階段，物業(yè)管理人員就可以從圖紙開始，全部參與施工過程。管線走向、改動狀況也一清二楚，這樣在業(yè)戶報修時，維修工就可以在短時間內(nèi)弄清來龍去脈，做到維修及時有效。反之，如筆者所在的企業(yè)曾接管的一個舊小區(qū)，沒有前期介入，前期管理混亂，圖紙不全，以致小區(qū)管網(wǎng)漏水嚴重，根本無法查找出問題所在，嚴重水耗造成業(yè)戶水公攤負擔大，業(yè)戶紛紛抱怨投訴，管理費收繳率大幅下降。為改變現(xiàn)狀，我們不得不申請動用專項維修資金，將原有管路作廢，重新鋪設管網(wǎng)，才解決了該問題。

三、前期介入的三個階段

1 、早期以顧問形式介入。

規(guī)劃設計階段，由于設計人員難免會忽略物業(yè)日后使用的方便和管理的需要，從而會對物業(yè)以后的使用和管理，造成一定的影響。這就需要物業(yè)管理公司在前期介入時充當顧問予以提出，并在設計時就予以修正。

2 、中期以監(jiān)理形式介入。

當物業(yè)管理公司在物業(yè)處于土建結(jié)構(gòu)已封頂，工程進入到設備安裝和內(nèi)部裝修階段時以監(jiān)理的形式參與進來，主要是為了從管理的角度來熟悉線路、管道走向，以及對工程質(zhì)量進行監(jiān)督，對設備的安裝進行熟悉和質(zhì)量跟蹤，要求其設計施工符合業(yè)主的利益、有利于以后的物業(yè)管理，以便日后更好地為業(yè)主提供服務。

3 、晚期以管家形式介入。

物業(yè)建設工程已基本結(jié)束，物業(yè)工程開始進行竣工驗收和接管移交驗收以及準備入伙和籌備開業(yè)階段時，此時物業(yè)管理公司應以管家形式全面介入，從管理和運行的角度對工程施工、設備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來缺憾。

四、前期介入的三個需要關注的問題

1 、關注工程建設問題。

（ 1 ）電氣方面：應重點關注各設備用房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題，同時應對各個電氣設備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路走向、線徑、具體預埋點進行了解，對照明線路設計是否符合以后管理進行確認，提出可行性整改建議，以確保物業(yè)整體統(tǒng)一美觀，方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。有的小區(qū)前期各種表具的安裝未進行統(tǒng)一規(guī)劃，以致墻上出現(xiàn)東一塊、西一塊布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子、電線，既影響物業(yè)美觀，降低社區(qū)檔次，又存在嚴重的安全隱患。為防范此類現(xiàn)象，物業(yè)管理公司就應在前期介入階段就發(fā)揮作用，提醒開發(fā)商做好不同表具安裝單位的組織協(xié)調(diào)工作，統(tǒng)一表具、管線的安裝規(guī)范，從而確保物業(yè)的整體美觀并杜絕安全隱患。

（ 2 ）消防方面：應重點對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進行了解；同時對電系統(tǒng)中的風機、排煙系統(tǒng)的分布和工作原理進行掌握，最后還要熟悉和掌握消防監(jiān)控主機的工作原理，回路的分布以及卷簾門的分布情況。

（ 3 ）給排水方面：應重點了解供水系統(tǒng)情況。各樓層由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住戶的供水方式以及各個閥門的位置。在排水方面應了解雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池、流泥井的位置等。

（ 4 ）土建施工方面：應重點了解哪些為整體混凝土施工，哪些為空心磚砌成，以方便日后住戶裝修時，能告之哪些墻不能拆除，墻體、天花、地面在哪些位置埋有管線，需要在打孔和裝修時加以注意。

（ 5 ）公共水電方面：應了解由于供水、供電實行最低用量要求，故公共用水、用電不能安裝過多的計量表，以免計量表因使用達不到最低用量，造成用戶多付費用。因此對于公共用水、用電，在規(guī)劃設計時物業(yè)管理公司就應該建議盡量集中在一起，使用一塊計量表。

2 、關注保潔綠化問題。

（ 1 ）保潔方面：應重點關注各樓層垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，在電梯轎廂內(nèi)吸塵用電是否方便，天臺是否設置了照明及水龍頭，是否設計了垃圾收集點及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關的設施?，F(xiàn)在小區(qū)里經(jīng)常見到業(yè)主圖方便將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口，待物業(yè)管理人員定時收集垃圾時，垃圾袋大多早已破漏或散發(fā)難聞氣味，從而構(gòu)成對公共環(huán)境二次污染的現(xiàn)象。針對這個問題，物業(yè)管理公司在前期介入時就可建議開發(fā)商在每棟樓前設計一個內(nèi)置式的、與建筑渾然一體的、可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，從而有效解決該問題。

（ 2 ）綠化方面：應關注綠化設計的品種是否適宜以后的物業(yè)管理，是否適宜以后長期保持相應的花期，以及各種自動澆水系統(tǒng)是否完善，花池的排水是否恰當。如果物業(yè)還配有泳池設備的，還應注意其設計是否合理，補水、溢水、排水是否完善。

3 、關注安全防護問題。在安全防護方面，物業(yè)管理企業(yè)應重點關注其智能防盜設備是否完善，周邊防翻越設置是否合理，各種監(jiān)控鏡頭的設置是否充足、合理，出入門能否有效隔離商住空間，出入口的設置是否合理，各種工程管道井是否存在安全隱患等。

目前，物業(yè)管理前期介入雖然普及面不廣，面臨的具體問題也較多，但從已經(jīng)實施前期介入的物業(yè)項目的成功經(jīng)驗來看，物業(yè)管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。相信在政府主管部門的支持下，開發(fā)商及物業(yè)管理公司的共同努力下，前期介入工作作為物業(yè)管理的不可分割的部分，將對社區(qū)建設的發(fā)展起到不可估量的巨大作用。