物管為什么成了業(yè)主的仇家？

• 2020-12-11 08:54:04

物業(yè)管理，一個(gè)在國(guó)外已經(jīng)生存和發(fā)展了一百多年的行業(yè)，到了我們中國(guó)的土地上，好像就成了一個(gè)怪胎，成為廣大置了業(yè)、捧著大紅本做了真正業(yè)主的人們的仇家。

我們當(dāng)中的很多人

連“物業(yè)”和“物業(yè)管理”

這兩個(gè)基本概念

都沒有分清

絕大多數(shù)人，甚至包括一部分從事物業(yè)管理工作的人們，把物業(yè)管理公司簡(jiǎn)稱為“物業(yè)”。家里暖氣漏水了，張嘴就說(shuō)：“找物業(yè)去”、“給物業(yè)打電話”。在這兒真想跟您較兩句真兒，“物業(yè)”是指您住的房屋，或者說(shuō)您居住的這棟樓，這個(gè)小區(qū)。而給您的房屋提供管理和服務(wù)的，是“物業(yè)管理公司”，就算您用簡(jiǎn)稱，也應(yīng)該叫“物業(yè)公司”，或者“物管”。您家燈壞了，車丟了，您得找“物管”，而不是找“物業(yè)”。剛才說(shuō)了，物業(yè)是指您所居住的房產(chǎn)，車丟了您找您自己的房子那有用嗎？您去吧，站在自家樓下，對(duì)著墻傾訴吧。那不是對(duì)牛彈琴嗎？

02

我們?cè)賮?lái)看看

業(yè)主和物業(yè)管理的“冤”

從何來(lái)呢？

眾所周知，物業(yè)管理在我國(guó)還是一個(gè)新興的行業(yè)，多了咱甭說(shuō)，倒退個(gè)20多年，尤其是北方城市，還沒怎么聽說(shuō)過“物業(yè)”這個(gè)名詞兒，“物業(yè)管理”就更不用提了。其實(shí)，道理也簡(jiǎn)單，咱們國(guó)家打解放到上個(gè)世紀(jì)九十年代末，幾十年來(lái)都是實(shí)行住房公有制。房子也好，地也好，都是國(guó)家的，或者說(shuō)是集體的、單位的。城鎮(zhèn)職工大都享受福利分房制度，相應(yīng)地，所有由住房衍生出來(lái)的事情都由國(guó)家包辦了。不知您注意沒有，早些年，胡同里經(jīng)常能看見有這么個(gè)院子，破破爛爛的，地上堆滿了補(bǔ)房頂用的油氈子，門口掛個(gè)牌子，叫做“**房管所”。這就是地方政府專門管理房子的派出機(jī)構(gòu)。大一些的機(jī)關(guān)單位內(nèi)部也有房管處、工程隊(duì)什么的，機(jī)關(guān)所屬的房屋，出了問題單位也會(huì)派人來(lái)修理。總之，不管您是房頂漏水了，還是下水道堵了，一般都會(huì)由公家來(lái)解決，而且不收費(fèi)用，因?yàn)檫@筆錢早都在預(yù)算里了。

約摸著20多年前，國(guó)家取消了福利分房制度，公有住房體制被革了命。記得那兩年，總聽見人們?cè)谧h論，這是最后一批分房了，可不能錯(cuò)過這末班車了。機(jī)關(guān)單位里的人們或明爭(zhēng)或暗斗，就是為了落下一套房。

房子倒是有了，但是人們突然發(fā)現(xiàn)，原來(lái)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的單位沒了，房管所好像也不見了，原來(lái)的免費(fèi)午餐自然也就拉吹了。幾十年不用發(fā)愁的房子的事兒，仿佛一夜之間沒人管了，即便有人管，也要收費(fèi)了。這種巨大的落差自然讓人一時(shí)難以接受。

還有一批人，由于種種不幸的原因，沒沾上福利分房的光兒，但為了改善自己的或子女的居住條件，都傾其所有，把攢了大半輩子的錢交給了開發(fā)商，換來(lái)一套房子。等住進(jìn)去一看，敢情還要交物業(yè)管理費(fèi)！老子分房沒趕上，節(jié)衣縮食攢了幾十萬(wàn)，好不容易換來(lái)一套真正屬于自己的”大號(hào)斯“，怎么著，還得讓你物業(yè)公司“管理”我？還得讓我年年月月交物業(yè)費(fèi)？！扯淡！

瞧瞧，矛盾的種子就這么發(fā)芽了。

03

有了自己的房子

還要被“管理”

業(yè)主們都心有不甘

更不愿意掏這筆錢

在業(yè)主們的眼里，物業(yè)管理純粹是個(gè)無(wú)本生意，收那么多的物業(yè)管理費(fèi)，成本無(wú)非是雇幾個(gè)人，澆澆花，掃掃地，頂多門口再放幾個(gè)保安，剩下的錢都被物業(yè)公司中飽私囊了。

其實(shí)，業(yè)主們看到的只是物業(yè)服務(wù)中的顯性服務(wù)部分。換句話說(shuō)，就是擺在明面兒上讓您看得見的，比如保安、保潔等等。規(guī)范的物業(yè)服務(wù)，即便是澆水掃地也是大有學(xué)問的。下雨下雪，都有緊急預(yù)案；綠化養(yǎng)護(hù)，都有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；綠地怎么澆水，什么時(shí)候該澆，什么時(shí)候不該澆，都有一定的規(guī)范，這些都是技術(shù)，都要*人去捉摸，去安排，去執(zhí)行，都有成本。不知您發(fā)現(xiàn)沒有，現(xiàn)在不少物業(yè)公司都將綠化養(yǎng)護(hù)、保潔、垃圾清運(yùn)等等這些服務(wù)承包給專門的綠化和保潔公司。這么做并非物業(yè)公司懶得管，而是為了給業(yè)主提供更加專業(yè)化的服務(wù)。千萬(wàn)別小瞧這些看似簡(jiǎn)單的服務(wù)，兩天沒人給您打掃您試試，立馬小區(qū)里垃圾成山，蚊蠅橫飛。也許收破爛的可以幫您“處理”一部分，可您別忘了，人家只收有價(jià)值的，西瓜皮和廢塑料袋什么的人家可不要。

剛才這些是大家日?？吹玫降?。其實(shí)，物業(yè)管理的日常支出中份額最大的并不是這些，而是那些隱性服務(wù)。可這些花銷最大的隱性服務(wù)又恰恰是業(yè)主很少能夠注意到的。現(xiàn)在的小區(qū)都有電梯、鍋爐房、有自己的供暖系統(tǒng)。會(huì)所里的游泳池，水要定期循環(huán)消毒。還有各種的消防設(shè)備設(shè)施、水泵、配電室、風(fēng)機(jī)房。這些都得*人養(yǎng)護(hù)，有的還得24小時(shí)不間斷地監(jiān)控。這些設(shè)備大都不在樓頂就在地下室，即便您是閑得沒事每天在小區(qū)里巡邏，也未必能看到這些東西。您小區(qū)里的花花草草再漂亮，澳洲風(fēng)情也好，江南格調(diào)也罷，如果那些重要的設(shè)備出了問題，全都白扯。一旦維護(hù)不好，造成停水停電，您這日子可就不好過了。有些特種設(shè)備，還有政府各部門管著，物業(yè)公司都得老老實(shí)實(shí)地該保養(yǎng)保養(yǎng)，該修理修理，到期檢查不合格，國(guó)家也不干啊。業(yè)主老覺得物業(yè)公司光收錢，不辦事。可這些隱性服務(wù)，成本一個(gè)賽著一個(gè)高，這些錢物業(yè)公司真是不想花，但一般也不敢省，他們掰著手指頭、嘬著牙花子往外掏錢的時(shí)候，您是沒看見啊。

04

咱接著

替物業(yè)公司說(shuō)幾句話

物業(yè)管理的終極目標(biāo)和最高境界，就是讓您居住的小區(qū)保值和增值。不少公寓小區(qū)，剛建成的時(shí)候，生機(jī)盎然，那真是花紅柳綠，小橋流水。可沒有幾年，就變得死氣沉沉的，水也干了，橋也壞了。有些開發(fā)商為了省錢，蓋房子的時(shí)候沒有選用好的外墻磚，涂抹一層油漆就算了事。頭幾年看著還算氣派，可是，您想想咱北方的氣候，風(fēng)沙大，雨水多，風(fēng)吹日曬地出不了兩年，您再看吧，外墻看起來(lái)那叫一個(gè)老態(tài)龍鐘。知道的您這公寓樓才兩年樓齡，不知道的還以為是等著爆破的呢。您說(shuō)您心里能不憋屈嗎，當(dāng)年花幾十萬(wàn)買的房子，怎么看怎么不值那么多錢。

好多人花錢買房并不是為了自己住，而是投資出租。您設(shè)想一下，同樣的樓層，同樣的戶型，您旁邊的小區(qū)能租到三千塊錢，而您的只能租兩千五，您心里會(huì)是什么感受？您帶著慕名而來(lái)的租客，進(jìn)小區(qū)一看，樓面舊得就差長(zhǎng)出皺紋來(lái)了；號(hào)稱四季常綠的草坪，深一塊淺一塊；再往里走走，滿地的煙頭和狗糞。這房子還沒進(jìn)去，恐怕租客就打了退堂鼓。即便您的小區(qū)真是地理位置優(yōu)越，里面的環(huán)境也得讓您的房租大打折扣。

好的物業(yè)管理公司，能讓您今年花80萬(wàn)買的房，明年漲到90萬(wàn)。即便周邊的新小區(qū)像雨后春筍一般出現(xiàn)，也能讓您的房子常年擁有一個(gè)比較高的租金。但是，物業(yè)公司怎么能做到這些呢？全*您每個(gè)月交納的物業(yè)管理費(fèi)。咱們得承認(rèn)，的確有不少物業(yè)公司光收錢，不辦事，服務(wù)水平不到位。但是您要知道，物業(yè)公司是業(yè)主花錢請(qǐng)來(lái)的管家，您和物業(yè)公司實(shí)際上是一種買賣關(guān)系，買賣的商品就是物業(yè)管理和服務(wù)。如果您不交錢，外墻臟了誰(shuí)去給您清洗？空調(diào)壞了誰(shuí)來(lái)給您調(diào)試？小商小販隨意進(jìn)出小區(qū)誰(shuí)幫您阻攔？各種設(shè)備設(shè)施，到了使用年限誰(shuí)去大修和保養(yǎng)？以上這些不能實(shí)現(xiàn)，房產(chǎn)的保值和增值又從何談起？您一生氣，不交物業(yè)費(fèi)了，那么其他業(yè)主怎么辦？您的小區(qū)怎么辦？到頭來(lái)，您的小區(qū)沒人管，眼瞅著價(jià)值一天天滑落，到頭來(lái)受損失的還不是您自己?jiǎn)幔?/span>

05

當(dāng)您搬進(jìn)新的小區(qū)

歡慶喬遷之喜的時(shí)候

您要記得

房子雖然很大很貴

但也是您購(gòu)買的一樣商品

這年頭兒商品都有保質(zhì)保修

房子也不例外

您辦理入住手續(xù)的時(shí)候，除了驗(yàn)房之外，別忘了跟開發(fā)商要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。這就和您買家具電器一樣，除了要發(fā)票，還要有保修證明什么的，將來(lái)出了問題好找地方解決。

房屋的各項(xiàng)附屬設(shè)施的保修期限是不同的。一般來(lái)說(shuō)呢，屋面防水、房間和外墻面的防滲漏，保修期為五年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，保修期兩年；供暖系統(tǒng)保修兩個(gè)采暖季。在保修期內(nèi)發(fā)生的問題，不用業(yè)主負(fù)責(zé)，也不由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，而應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)。您想啊，房子是開發(fā)商蓋的，當(dāng)然由他來(lái)負(fù)責(zé)嘍。可是呢，問題就在于，有的開發(fā)商不負(fù)責(zé)任，賺了錢就走人。加上有的問題交房時(shí)看不出來(lái)，或者接管驗(yàn)收時(shí)不夠細(xì)致，住進(jìn)去一段時(shí)間才發(fā)現(xiàn)漏水了，管道堵了，這時(shí)再找開發(fā)商卻找不到了，或者推托不管了。還有的開發(fā)商，就愛玩兒概念，不是“復(fù)古”就是“后現(xiàn)代”，設(shè)計(jì)一些華而不實(shí)的東西，銷售的時(shí)候倒是個(gè)大賣點(diǎn)，著實(shí)吸引了不少眼球，可是后期保養(yǎng)成了大難題。種種這些問題，業(yè)主找開發(fā)商找不到，只好遷怒于物業(yè)公司頭上，于是，物業(yè)公司就替開發(fā)商背了N多個(gè)大黑鍋。有的業(yè)主不明就里，不管過沒過保修期，也不管誰(shuí)的責(zé)任，反正房子壞了我就找物業(yè)公司。您不能把怨氣都出在物業(yè)公司頭上，物業(yè)公司是來(lái)給您做管家的，主要的工作是后期的維護(hù)和保養(yǎng)。房子壞了物業(yè)公司可以想辦法幫您解決，但責(zé)任要區(qū)分清楚。您一生氣，不交物業(yè)管理費(fèi)了，保修期內(nèi)的問題沒解決，將來(lái)保修期過后的保養(yǎng)和維護(hù)也沒了著落。

06

業(yè)主和物管

二者之間實(shí)際上也是一種買賣關(guān)系

花錢買服務(wù)

他們提供服務(wù)

物業(yè)公司也是企業(yè)，提供服務(wù)也是一種經(jīng)營(yíng)行為。大家希望少花錢，多辦事；物業(yè)公司希望低成本，高收益。這都是天經(jīng)地義，無(wú)可厚非的。既然是經(jīng)營(yíng)，肯定就要追求利潤(rùn)，無(wú)利可圖的話，這買賣誰(shuí)還做呢，擱著誰(shuí)，肯定也不會(huì)做。

搞清楚這一點(diǎn)，咱們?cè)僬務(wù)勈裁词?ldquo;一分錢一分貨”。有不少業(yè)主經(jīng)常會(huì)抱怨，人家張三住的小區(qū)，保安那叫一個(gè)精神，一個(gè)個(gè)往那一站，就有一種震懾感。而且，保安還主動(dòng)給開門提行李。李四住的那個(gè)公寓，每天早上有叫早服務(wù)，到各大超市還有免費(fèi)班車。王五那個(gè)小區(qū)，交通疏導(dǎo)得井井有條，而且入室維修隨叫隨到，手藝更是沒得說(shuō)……可是自己的小區(qū)，服務(wù)太差，怎么看怎么不順眼。其實(shí)，道理很簡(jiǎn)單，可以打聽打聽，人家的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)多少錢，自己的小區(qū)多少錢。先聲明一下，這么比較，絕對(duì)不是貶低誰(shuí)，更不是說(shuō)誰(shuí)勢(shì)利眼。再舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，花三萬(wàn)塊錢可以買個(gè)QQ，但同樣是汽車，能指望開QQ像開帕薩特嗎？QQ省油，時(shí)尚，又是咱自己的民族品牌，大家都喜歡。但見天兒地抱怨QQ沒有帕薩特好開，那現(xiàn)實(shí)嗎？

物業(yè)公司接管小區(qū)之前，都算好了，根據(jù)小區(qū)的基本情況，看什么服務(wù)要投入多少人力，什么保養(yǎng)需要花多少錢，利潤(rùn)能賺多少錢。每月每平米才1塊錢的物業(yè)管理費(fèi)，再經(jīng)常欠費(fèi)，還指望維修工人隨叫隨到，那是不可能的。不是物業(yè)公司不給您派人，而是交的錢養(yǎng)不起那么多維修工啊。

當(dāng)然嘍，作為服務(wù)行業(yè)，物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量也是應(yīng)該的。不這樣做，他們就不可能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上謀求一席之地。前面說(shuō)過，不少物業(yè)公司都是幾年前的老房管所改制成立的，招牌雖然換了，但人還是那批人。這些人沒有經(jīng)過系統(tǒng)的培訓(xùn)，在服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能上都需要進(jìn)一步提高。

這年頭兒買東西都講究個(gè)“性價(jià)比”。作為業(yè)主，您一定要清楚這一點(diǎn)。同比條件下，小區(qū)的管家還算服務(wù)到位，那就成了。管家服務(wù)有問題您給提意見，管家犯錯(cuò)了您批評(píng)，再不行就把他炒了，那都是應(yīng)該的；但您也要多多理解人家，學(xué)會(huì)換個(gè)角度考慮問題。“一分錢一分貨”，這老話兒還是有道理的。

07

作為業(yè)主

如果對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)不滿意

可別簡(jiǎn)單地拒交管理費(fèi)了事

前面咱不是說(shuō)了嗎，管理費(fèi)是用來(lái)為小區(qū)服務(wù)的，綠化保潔、安全防范、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、公共保險(xiǎn)等等，這些開銷都是從物業(yè)管理費(fèi)里面開支的，您不交費(fèi)，到頭來(lái)?yè)p失的是您自己的利益。但是，如果物業(yè)公司的服務(wù)真的實(shí)在說(shuō)不過去，您也不是沒有辦法“修理”他們，其實(shí)，政府早就給您設(shè)計(jì)好了，這就是“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)”。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》里有條規(guī)定：“小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)”。只要是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主，就自然地成為業(yè)主大會(huì)的一員，就有了選舉權(quán)和投票權(quán)。當(dāng)然，一個(gè)小區(qū)，少說(shuō)上百家，多則幾千家。即便有人對(duì)物業(yè)公司不滿意，這么多的人，家家都有不同的意見和標(biāo)準(zhǔn)。而且，業(yè)主都來(lái)自五湖四海，各有各的一攤事兒，天天圍著這個(gè)小區(qū)轉(zhuǎn)也不太可能。于是呢，就需要有一個(gè)常設(shè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表全體業(yè)主處理小區(qū)的大事小事，這就是“業(yè)主委員會(huì)”。業(yè)委會(huì)的成員應(yīng)該是那些在業(yè)主當(dāng)中享有一定的威望，有時(shí)間和精力處理小區(qū)事務(wù)的人來(lái)?yè)?dān)任。他們就是小區(qū)業(yè)主們的代表，是為大家說(shuō)話，監(jiān)督，行使權(quán)力的。

有人可能會(huì)說(shuō)了，業(yè)委會(huì)那么幾個(gè)人拿主意，能代表全體業(yè)主的意見嗎？別擔(dān)心，一些小的問題，可以及時(shí)向委員們反映，他們幫大家歸集匯總，形成決議，召集業(yè)主大會(huì)討論表決。大的問題，比如更換物業(yè)公司、公共維修資金的續(xù)籌等等，這些是要全體業(yè)主行使自己的權(quán)利，通過投票，并且2/3以上業(yè)主同意才能決定的，到時(shí)候，由選票來(lái)說(shuō)話。

可以說(shuō)，“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)”制度是當(dāng)前條件下最好的、最可行的一個(gè)保障全體業(yè)主利益的制度。可是，在實(shí)際操作中，總是有各種各樣的問題發(fā)生，業(yè)主委員會(huì)不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，業(yè)主的利益也無(wú)法得到充分的保障。怎么回事兒呢？咱們下回接著說(shuō)。

08

為什么

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督功能

在現(xiàn)實(shí)中不能很好地發(fā)揮作用呢？

首先，有的開發(fā)商和物業(yè)公司心里明白，業(yè)主組織起來(lái)后會(huì)監(jiān)督他們，所以容不下業(yè)委會(huì)的存在，于是就想辦法搗亂，不予配合，不讓你業(yè)主委員會(huì)順利成立。即便成立后，也經(jīng)常通過收買等手段，拉攏一些業(yè)委會(huì)的成員，讓他們成為自己的代言人。不過，值得一提的是，我們不能片面抹殺開發(fā)商的存在，為什么呢？房子在銷售出去之前，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，開發(fā)商還是實(shí)際意義上的業(yè)主。比如說(shuō)，一個(gè)小區(qū)200套房子，賣出去150套，就有了150個(gè)小業(yè)主，但是開發(fā)商還仍然擁有50套房，這時(shí)開發(fā)商還是大業(yè)主。任何決定的做出，開發(fā)商和每個(gè)小業(yè)主一樣，是有發(fā)言權(quán)的。

業(yè)委會(huì)的功能不能得到充分發(fā)揮，除了開發(fā)商方面的原因外，業(yè)主方面也要承擔(dān)一定的責(zé)任。

首先，很多業(yè)主對(duì)成立自己的組織并不熱心，總是抱著“愛誰(shuí)當(dāng)誰(shuí)當(dāng)，多一事不如少一事”的心理。而且，根本不珍惜自己手中的權(quán)力，既不參選，也不投票。讓他當(dāng)委員他不當(dāng)，別人當(dāng)了他又有意見。結(jié)果很多業(yè)委會(huì)的質(zhì)量并不高，很多人被推到前臺(tái)，但實(shí)際上并不適合做全體業(yè)主的代言人。與此相反，有的業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)特別的熱心，削尖腦袋也要擠進(jìn)業(yè)委會(huì)。其實(shí)，他們是別有用心的，他們希望利用委員的身份，得到物業(yè)公司給與的一些好處，比如減免物業(yè)管理費(fèi)，或者享受某些“貴賓”待遇。這樣的人充斥業(yè)委會(huì)，結(jié)果可想而知。

另外，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，小區(qū)所有重要決定，都要一半以上的業(yè)主出席會(huì)議或者發(fā)表書面意見，才能做出，這也是最基本的保證了，否則怎么能夠代表大多數(shù)業(yè)主的利益呢？可是，很多小區(qū)連這個(gè)最基本的條件都達(dá)不到，有的業(yè)主就是不愛管這些“閑事”，既不參加會(huì)議，也不表態(tài)。一個(gè)小區(qū)，一共200戶，結(jié)果只有40戶表態(tài)，您說(shuō)這最終決定能代表絕大多數(shù)業(yè)主的意見嗎？有的業(yè)主，讓他投票表態(tài)的時(shí)候找不到他，等表決結(jié)果出來(lái)了，他又站出來(lái)橫挑鼻子豎挑眼，說(shuō)侵犯了他的權(quán)益。那您早干嘛去了？讓您說(shuō)話的時(shí)候您不說(shuō)。還有的業(yè)主，動(dòng)不動(dòng)就威脅說(shuō)炒掉物業(yè)公司，但從來(lái)不知道把意見反映給業(yè)主委員會(huì)。真正表決是否炒掉物業(yè)公司的時(shí)候，他也不露面，結(jié)果法定票數(shù)總是達(dá)不到，那能怪人家物業(yè)公司賴著不走嗎？

09

相關(guān)政府部門的管理缺位

也在一定程度上

造成了物業(yè)管理的不規(guī)范

有一段時(shí)間，物業(yè)管理的婆婆很多。一邊是國(guó)土資源局，一邊是建委。一會(huì)兒一個(gè)小區(qū)辦，一會(huì)兒又出來(lái)一個(gè)物業(yè)科。業(yè)委會(huì)的事情要找小區(qū)辦，一些具體的事情還得聽街道辦事處的，搞得物業(yè)公司團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，不知道聽誰(shuí)的好。還有啊，物業(yè)管理的從業(yè)人員，以前都要求持證上崗，可是光這個(gè)證書就有兩種，一個(gè)是職業(yè)資格證，一個(gè)是管理人員的上崗證。前者是勞動(dòng)部的，后者是建設(shè)部的。

咱們國(guó)家以前對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)準(zhǔn)入制度，也就是說(shuō)，要想干物業(yè)管理，就得有這個(gè)資質(zhì)。最低三級(jí)，最高一級(jí)。可是呢，物業(yè)管理的門檻相當(dāng)?shù)?，三五個(gè)人，稍微懂一點(diǎn)兒，再有點(diǎn)兒關(guān)系，就可以注冊(cè)成立一個(gè)物業(yè)公司。而且，只要有樓盤管理，就自動(dòng)成為三級(jí)資質(zhì)。這樣簡(jiǎn)單的條件，雖然說(shuō)對(duì)緩解就業(yè)壓力有一定的好處，但是造成了相當(dāng)一部分物管企業(yè)的素質(zhì)低下。

當(dāng)然，三級(jí)想要升為二級(jí)和一級(jí)，就不是那么簡(jiǎn)單了。首先要有一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員，還要有相當(dāng)?shù)墓芾砻娣e作為保證。反過來(lái)，只有級(jí)別越來(lái)越高，才能擴(kuò)大管理規(guī)模。那么多的住宅、寫字樓、商場(chǎng)、廠房，蛋糕大得很，要想四面出擊，就得悶頭兒修煉，爭(zhēng)取早日升級(jí)。

對(duì)于政府部門來(lái)說(shuō)，應(yīng)該很好地在信用管理上下功夫，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

現(xiàn)在經(jīng)常聽說(shuō)物業(yè)公司被業(yè)主依法解聘，可是卻賴著不走，動(dòng)輒還停水停電的。這時(shí)，就需要政府部門出面，加大懲罰力度。只要程序合法，手續(xù)齊備，那么業(yè)主既然決定解聘你了，你就得踏踏實(shí)實(shí)交接，然后乖乖地收拾東西走人。如果不走，就記信用污點(diǎn)，讓你得不償失。但凡還想繼續(xù)在市場(chǎng)上生存和發(fā)展的，用不著你轟，他肯定自己就走人了。

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俗話說(shuō)

冤家宜解不宜結(jié)

物業(yè)管理屬于公共服務(wù)行業(yè)，公共服務(wù)做得再好，也永遠(yuǎn)不可能讓所有人都滿意。暖氣溫度高了，有人嫌熱；溫度給他調(diào)低了，又有別人喊冷。小區(qū)道路堵車嚴(yán)重，于是把機(jī)動(dòng)車道拓寬了，司機(jī)倒是高興了，可自行車道變窄了，騎車人又不樂意了。小區(qū)里有老人怕狗，于是規(guī)定不準(zhǔn)狗坐電梯，出門必須戴口罩。老人倒是滿意了，可是養(yǎng)狗的不干了，說(shuō)我們家狗又不咬人，憑什么讓戴口罩，大熱天的你怎么不戴？類似這樣的例子，多了去了。所以，小事兒，大家互相理解；大事兒，少數(shù)服從多數(shù)。只有本著這樣的原則，才能夠最大程度上讓多數(shù)人滿意。

業(yè)主、物管企業(yè)、政府部門三方，都要共同努力，才能化解當(dāng)前物業(yè)管理的種種矛盾，改變物業(yè)管理行業(yè)的不良形象。

作為業(yè)主，要搞清楚您和物業(yè)公司之間的關(guān)系。物業(yè)公司是給您提供小區(qū)服務(wù)的，沒有物業(yè)公司，小區(qū)用不了三天就得癱瘓，這一點(diǎn)已經(jīng)有不少實(shí)例來(lái)證明了。有了好的物業(yè)公司來(lái)給您管理、維護(hù)、保養(yǎng)，您的房產(chǎn)才能保值和增值。動(dòng)不動(dòng)就不交物業(yè)費(fèi)，損失的是業(yè)主自己的利益。

作為物管企業(yè)，要記住“服務(wù)第一，賺錢容易”。物業(yè)公司不是慈善機(jī)構(gòu)，是來(lái)賺錢的，這一點(diǎn)無(wú)可厚非，但同時(shí)要時(shí)刻想著提高自己的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主是衣食父母，你是業(yè)主請(qǐng)來(lái)的管家。服務(wù)到位了，關(guān)系理順了，錢自然也就好賺了。

作為政府管理部門，要完善立法，把物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化。比如，物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)必須要透明，每年必須公布收支情況，收了多少，花了多少，真真正正讓業(yè)主心里有數(shù)，政府部門要有監(jiān)督，不能流于形式。很多業(yè)主，不在乎你多賺他幾個(gè)錢，只要你讓他把錢花得明白，一分錢一分貨，雙方自然就相安無(wú)事了。

再有，大力推行菜單式收費(fèi)，把物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目明細(xì)化。比如說(shuō)，保安費(fèi)多少錢、綠化費(fèi)多少錢、人員工資多少錢、設(shè)備保養(yǎng)多少錢。如果業(yè)主對(duì)綠化不滿意，他可以先不交綠化費(fèi)用，但是別的錢不能拒交。這樣一來(lái)，業(yè)主就不能一刀切了，一碼是一碼，不能隨便就不交全部物業(yè)費(fèi)；而物業(yè)公司方面，至少也可以避免物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)而無(wú)法支撐運(yùn)轉(zhuǎn)的局面。

物業(yè)管理是新興事物，在國(guó)外也是摸索和發(fā)展了一百多年才逐漸完善的。在我們國(guó)家更是需要不斷磨合，要有足夠的耐心和信心。其實(shí)，在國(guó)內(nèi)有不少的外資物業(yè)管理企業(yè)，他們提供的服務(wù)還是相當(dāng)規(guī)范的，在他們管理的小區(qū)，絕對(duì)聽不到什么“黑保安打人”、“斷水?dāng)嚯?rdquo;這樣的事情，這種事情他們想都不敢想，因?yàn)槿绻娴哪敲醋?，那牌子就砸了，說(shuō)白了，就是甭想接著混了。相應(yīng)地，他們的收費(fèi)率也很高，盡管物業(yè)費(fèi)不低，但絕大多數(shù)業(yè)主都能自覺交費(fèi)。能在市場(chǎng)上有一席之地，全*著一塊牌子。而我們國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)，也應(yīng)該有自己的品牌意識(shí)，轉(zhuǎn)變家長(zhǎng)式的管理作風(fēng)，做廣大業(yè)主的貼心人。物業(yè)管理，名為管理，實(shí)為服務(wù)。寓管理于服務(wù)之中，以服務(wù)促進(jìn)管理。

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)看似苦大仇深，但實(shí)際上矛盾并不是不可調(diào)和的，只是需要時(shí)間罷了。我們整個(gè)國(guó)家現(xiàn)在都在改革，物業(yè)管理也在經(jīng)歷從無(wú)到有，由舊變新的改革過程。業(yè)主和物業(yè)管理公司，現(xiàn)在就像一對(duì)冤家。但是咱們都努把子力，這冤其實(shí)也不難解。閑話說(shuō)了那么多，沒幾句上得了臺(tái)面兒的，所以最后咱也來(lái)兩句文的：相信總有一天，冤家相見，笑談間墻櫓灰飛煙滅，一笑泯恩仇……