物業(yè)行業(yè)迎來資本青睞“高光時刻”

• 2020-12-10 14:48:29

物業(yè)發(fā)展新趨勢 你看好嗎？

今年2月，龍湖物業(yè)和永輝超市在重慶100余個住宅小區(qū)和機構(gòu)聯(lián)合推出“社區(qū)保障計劃”，業(yè)主可通過微信小程序購買食材及各類日常生活用品。

2019年，全國物業(yè)500強企業(yè)的多種經(jīng)營收入為574億元，占總收入的20.2%。2019年，重慶物業(yè)50強企業(yè)的多種經(jīng)營收入的占比高達30.13%。深圳彩生活物業(yè)公司新接管的物業(yè)項目，已不再收取物業(yè)費。

11月中旬，金科服務在港交所掛牌上市。其募集資金不僅創(chuàng)下了今年我市IPO(首次公開募股)之最，也排在渝企歷年IPO募資額前三強。無獨有偶。去年末，新大正物業(yè)登陸A股，成為我市首家上市物業(yè)企業(yè)。

有消息稱，重慶本土至少有3家知名房企也正計劃分拆物業(yè)板塊，令其單獨上市。而知名外地地產(chǎn)公司融創(chuàng)、華潤，其物業(yè)板塊已經(jīng)通過港交所聆訊。截至目前，內(nèi)地有38家物業(yè)企業(yè)在A股或港股上市。僅今年以來，就有12家物業(yè)企業(yè)在港交所掛牌。

物業(yè)管理企業(yè)，為啥就成了資本市場的“香餑餑”？

管得寬

走出“勢力范圍” 承接新訂單

重慶國際博覽中心，巨大的連體鋼結(jié)構(gòu)建筑矗立在在山城初冬的晨霧中。管理這個投資數(shù)十億元的城市地標建筑群以及周邊近20平方公里范圍內(nèi)環(huán)衛(wèi)、園林、道路等市政設施的，不是政府的市政部門，而是一家物業(yè)公司。

兩年前，龍湖物業(yè)集團與兩江新區(qū)共同出資組建新公司，接手悅來片區(qū)市政管理。這是全國首家混合所有制的新型城市服務企業(yè)，但地產(chǎn)公司物業(yè)板塊走出自己的“勢力范圍”承接新訂單，卻并非頭一遭。

1996年，萬科物業(yè)中標深圳鹿丹村物業(yè)管理。這是地產(chǎn)公司物業(yè)板塊進軍自有項目外城市管理的第一單。此后20多年，全國有多少物業(yè)公司承接了母公司項目之外的業(yè)務，目前并無統(tǒng)計。但中國物業(yè)協(xié)會的一份報告，顯示出地產(chǎn)公司物業(yè)板塊凌厲的拓展之勢——2019年，全國百強物業(yè)企業(yè)中，在學校物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾場館物業(yè)和醫(yī)院物業(yè)等領(lǐng)域布局的企業(yè)數(shù)量占比分別為84%、76%、74%和70%。

在我市，早在2001年，新大正就從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中獨立出來，成為單獨的物業(yè)公司。如今，新大正在全國19個省市、33座城市管理著300多個項目，年收入近6億元。其中，包含全國13座機場的物業(yè)管理。

2018年，重慶地產(chǎn)龍頭龍湖集團提出“空間即服務”的企業(yè)發(fā)展新理念，加碼物業(yè)服務。今年上半年，龍湖物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入24.9億元，在龍湖集團總營業(yè)收入中的占比從去年的約2.83%提高到約4.87%。

金科物業(yè)在母公司金科地產(chǎn)自有項目外，還管理著京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機場以及近數(shù)十家產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，類似的外拓項目，已占金科物業(yè)在管面積的53.4%。

當前，曾作為地產(chǎn)公司“附屬業(yè)務”的物業(yè)管理，正逐步擺脫對地產(chǎn)母公司業(yè)務底盤的依賴，不僅不需要母公司補貼，還能成為母公司新的“增長點”。以金科物業(yè)為例，2019年，其管理自家項目獲得的收入，僅占總收入22.5%。

管得精

大數(shù)據(jù)智能化管理效能“鳥槍換炮”

“管得精”也是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一大特點，即通過大數(shù)據(jù)智能化手段提升管理效率和盈利水平。

以龍湖物業(yè)接手悅來市政設施管理為例。路燈有沒有壞、污水管道是否堵塞，以前，市政部門需要組建一支專門的團隊，定期巡查、上報問題，再通知維修班組前來維修。流程長、人力成本高。

龍湖物業(yè)進駐后，帶來了全新的大數(shù)據(jù)和智能化管理技術(shù)。比如，路燈上加裝的傳感器，可對路燈運行狀態(tài)進行實時監(jiān)測。路燈故障后，系統(tǒng)可自動報警并推送位置信息，維修人員接到指令后就能馬上趕往現(xiàn)場。這樣，悅來片區(qū)市政道路上的近3000盞路燈管起來更容易，人力成本節(jié)省一大半。

金科物業(yè)目前在200多個城市擁有物業(yè)管理項目，其物業(yè)巡查大部分都在“云”上完成。僅2019年金科省下的差旅成本，就以千萬計。金科物業(yè)董事長夏紹飛透露，得益于大數(shù)據(jù)智能化，他們?nèi)ツ暝黾蛹s4000萬元凈利潤。

通過大數(shù)據(jù)智能化，物業(yè)公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色，并從中找到了新商機。

今年2月，龍湖物業(yè)和永輝超市聯(lián)合，在重慶推出“社區(qū)保障計劃”，覆蓋100余個住宅小區(qū)和機構(gòu)業(yè)主可通過微信小程序購買蔬菜、水果、肉蛋家禽及各類日常生活用品。龍湖物業(yè)還聯(lián)合“杏樹林”私人醫(yī)生平臺推出了社區(qū)線上問診服務，業(yè)主足不出戶即可看小病。新冠肺炎疫情期間推出的這些線上服務，給市民生活帶來極大便利。

與龍湖物業(yè)一樣，新大正也在“戰(zhàn)疫”過程中大量使用智能物聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)。例如，在北京大興國際機場，新大正配置了智能洗地機進行消殺作業(yè)。洗地機能夠按照事先規(guī)劃的運作路線，自動對航站樓內(nèi)地面進行清洗消毒。在園區(qū)、辦公樓和學校等場所，新大正采用了自動測溫識別系統(tǒng)，提高測溫頻次和效果，為復工防疫加上“保險”。相關(guān)單位員工上班時，可憑借通行碼提前掃碼驗證，快速通行。

管得深

增值服務覆蓋廣 企業(yè)營收“有門路”

除了常規(guī)物業(yè)費，代收快遞、代業(yè)主租房售房、蔬菜食品代購以及裝修服務等，越來越多的增值服務，都是物業(yè)公司的營收渠道。

早在2008年，龍湖物業(yè)就建立了經(jīng)營拓展部，針對業(yè)主需求提供房屋租售等增值服務。如今，龍湖物業(yè)已推出了“安心租售”“金蟬托房”“龍眼優(yōu)選”等九大增值服務。不論是出租出售房屋、搬家、裝修房屋、翻新老房，還是保潔、旅游、采購生活用品等，都可在小區(qū)內(nèi)獲得服務。

此外，多年來，金科服務也圍繞業(yè)主高頻生活需求，推出了覆蓋“食、住、行、游、購、育”的全方位社區(qū)增值服務。

通過建設無人超市、智能充電配套設施等，打造“100米智慧生活圈”；在自有小程序推出線上賣菜專區(qū)，將新鮮蔬菜配送到業(yè)主家里；與平安好醫(yī)生、阿里健康深度合作，提供全科醫(yī)生24小時在線咨詢服務、專人配藥到戶服務。

財報顯示，2017年至2019年，金科物業(yè)增值服務總收益由2.8億元增至8.35億元，復合增長率約為72.8%。其中，僅社區(qū)增值服務收入就由2017年的7681萬元猛增至2019年的2.39億元。

2017年至2019年，金科服務傳統(tǒng)物業(yè)管理服務收益占比從72.7%下降至62.9%，非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務及智慧科技服務的收益占比則分別從19.4%、7.3%和0.6%增加至25.6%、10.3%和1.2%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，全國物業(yè)500強企業(yè)，包括增值服務在內(nèi)的多種經(jīng)營收入，為574億元，在總收入中占比高達20.2%。重慶物業(yè)50強企業(yè)中，2019年多種經(jīng)營收入占比高達30.13%。更典型的案例，是深圳彩生活物業(yè)公司，這家公司新接管的物業(yè)項目，已不再收取物業(yè)費。

在一些小物業(yè)公司為了漲幾毛錢物業(yè)費和業(yè)主鬧得不可開交時，行業(yè)中的頭部企業(yè)通過技術(shù)創(chuàng)新、管理優(yōu)化和業(yè)務多元化，已經(jīng)獲得超乎想象的凈利潤率。工信部數(shù)據(jù)顯示，2019年，重慶物業(yè)50強企業(yè)凈利潤率10.57%。

想得遠

市場急劇擴張 行業(yè)“好日子在后頭”

“物業(yè)行業(yè)的業(yè)務模式和收入結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，加上業(yè)務可持續(xù)、現(xiàn)金流穩(wěn)定等行業(yè)優(yōu)勢，受到資本青睞是大勢所趨。”重慶博眾房地產(chǎn)管理研究院執(zhí)行院長閻占斌介紹，除了資本，人才等關(guān)鍵要素也正在向物業(yè)行業(yè)加速匯聚。他舉例說，5年前，重慶物業(yè)從業(yè)人員鮮有本科生，如今，重慶大型物業(yè)企業(yè)中，至少有30%以上的員工擁有本科以上學歷。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月23日，中國物業(yè)百強中的20家上市企業(yè)，市值均值為164.87億元，較上市首日漲幅均值達159.93%。其中，碧桂園物業(yè)市值突破千億元，較上市首日漲幅達414.90%。

資本市場的“追捧”，加快了物業(yè)企業(yè)上市步伐。這就解釋了為何僅今年就有12家內(nèi)地物業(yè)企業(yè)奔赴港交所。通過股市直接融資壯大了實力，促進物業(yè)企業(yè)四處“跑馬圈地”，進一步搶占市場份額。

重慶市物業(yè)協(xié)會秘書長何偉也認為，物業(yè)公司“好日子還在后頭”，上市步伐也有望進一步加快。從市場容量看，中國指數(shù)研究院預計，到2025年，全國商品住宅銷售面積累計將達238億平方米，僅物業(yè)費一項收入的市場規(guī)模，就將高達1萬億元。而多種經(jīng)營收入，更將高達1.8萬億元。

這是一個急劇擴張的市場。以我市為例，2019年，物業(yè)管理總面積同比增加11.7%，物業(yè)企業(yè)主營業(yè)務收入增加53.03%。

從物業(yè)行業(yè)自身稟賦看，在大數(shù)據(jù)時代，物業(yè)公司扼守流量人口，占據(jù)了開展多種業(yè)務的天然優(yōu)勢。從發(fā)展前景看，重慶瑞海律師事務所主任趙一嵐認為，地產(chǎn)開發(fā)受制于土地資源仍有盡頭，而服務卻無止境。對地產(chǎn)公司而言，物業(yè)分拆上市可為母公司造血，緩解資金壓力，也有利于優(yōu)化戰(zhàn)略布局和提升企業(yè)價值。

2018年8月，為提升全市經(jīng)濟證券化水平，促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，市政府發(fā)布了《重慶市提升經(jīng)濟證券化水平行動計劃(2018—2022年)》。目標是：到2022年底，全市境內(nèi)外上市公司數(shù)量倍增。截至目前，我市上市公司總數(shù)已有76家。

重慶物業(yè)行業(yè)整體上處于不錯的發(fā)展階位。除了多種經(jīng)營收入占比高于全國9.93個百分點，物業(yè)行業(yè)凈利潤率也高出全國2.58個百分點。因此無論看行業(yè)題材，還是看市場風口，物業(yè)企業(yè)都應成為重慶企業(yè)上市的一支重要力量。

為推動重慶企業(yè)加快上市，市金融監(jiān)管局相關(guān)負責人表示，下一步，我市將努力構(gòu)建良好的企業(yè)上市生態(tài)圈，進一步加快推動企業(yè)上市。對部分“想上市”但產(chǎn)業(yè)規(guī)模、行業(yè)地位、發(fā)展?jié)摿€達不到上市標準的企業(yè)，我市將結(jié)合現(xiàn)有資源稟賦和產(chǎn)業(yè)布局，加強排查深度和培育精度。并在此基礎上，形成市場化、可持續(xù)、后勁足的擬上市資源梯隊；對有條件上市的企業(yè)，我市將通過完善中介服務體系、搭建專業(yè)服務平臺、引導企業(yè)規(guī)范運營、加大金融人才的培育和引進等措施，為其提供人才支撐及專業(yè)服務與智力支持。