《民法典》時代，物業(yè)還能分享公區(qū)收益嗎？

• 2020-12-09 17:31:17

各港股物業(yè)公司半年報顯示，業(yè)主共有區(qū)域增值服務(wù)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了可觀的收入。而2021年1月1日生效的《民法典》第282條明確規(guī)定,物業(yè)服

因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在民法典時代如何依法獲得公區(qū)收益，就成為一個亟需明確的法律問題。筆者根據(jù)多宗物業(yè)服務(wù)企業(yè)并購項目中所發(fā)現(xiàn)的公區(qū)收益問題及處理方式，結(jié)合公區(qū)收益爭議的典型案件，提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)分享公區(qū)收益“蛋糕”應(yīng)注意的四大問題，以供業(yè)內(nèi)探討。

保留蛋糕

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可對開發(fā)商保留經(jīng)營收益權(quán)的共有部位進行經(jīng)營并獲取收益

實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房預(yù)售/買賣合同以格式條款中對共有部位的權(quán)益進行約定，對共有部位的經(jīng)營收益權(quán)予以保留，如“本項目物業(yè)建筑體之外墻面、屋面、建筑體內(nèi)部的共有部分所設(shè)廣告位的經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)歸出賣人享有”。

通常，由于空置房等原因，前期物業(yè)收費往往不足，開發(fā)商又將上述共有部位的經(jīng)營委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)公司獲取收益，以補充物業(yè)服務(wù)費。

因此，開發(fā)商與購房者之間商品房買賣合同中上述約定的效力決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可受開發(fā)商委托，經(jīng)營并獲取收益。

筆者尚未檢索到最高法院對該問題的判例，各地法院對此認定也不一致，主要有以下兩種觀點。

其一如河南省高級法院（2020）豫民再188號判決中，法院從共有部位屬于全體業(yè)主、格式條款等角度，認定開發(fā)商保留業(yè)主共有部位使用權(quán)約定為無效。

其二如杭州市中級法院（2018）浙01民終8079號判決中，法院從合同目的是依約取得房屋而非共有部位收益等角度，認為不宜認定該類條款無效。

開發(fā)商保留業(yè)主共有部位使用權(quán)或收益權(quán)，應(yīng)不屬于《民法典》第496條規(guī)定的開發(fā)商可以通過“采取合理的方式提示”或按照購房者要求“予以說明”的“免除或者減輕”開發(fā)商責(zé)任的條款。

但上述條款是否屬于《民法典》第497條規(guī)定的其他限制、排除購房者主要權(quán)利的格式條款，目前司法判例存在較大爭議，尚待《民法典》生效后相關(guān)司法解釋或者司法判例予以確定。

應(yīng)指出的，開發(fā)商具有多重法律身份，其一方面是建設(shè)單位，是商品房買賣合同的賣方，而另一方面，開發(fā)商實踐中也有可能自持物業(yè)而成為業(yè)主。

而根據(jù)《民法典》第283條的規(guī)定，業(yè)主對于共有部位收益的分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部分面積所占比例分配。

若開發(fā)商作為業(yè)主，在商品房買賣合同就共有部位收益與使用，以業(yè)主身份與其他業(yè)主做出約定的，或可成為約定有效的一種情形。

綜上，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)開發(fā)商保留經(jīng)營收益權(quán)的約定，而對共有部位進行經(jīng)營管理的，則建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)保留為共有部位經(jīng)營所支出成本的有效憑據(jù)和證明，并在相關(guān)與開發(fā)商簽訂的合同中約定若業(yè)主委員會起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求全部或者部分返還該共有部位經(jīng)營收益的，雙方責(zé)任承擔(dān)原則。

提前分蛋糕

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以通過前期物業(yè)服務(wù)合同確定共有部分收益的分配權(quán)

《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。實踐中，商品房預(yù)售/買賣合同通常約定“買受人已詳細閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，遵守臨時管理規(guī)約。該商品房前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約見附件/” 等等。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條也規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

因此，業(yè)主在簽訂商品房買賣合同之后，業(yè)主應(yīng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是否可以確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分收益的分配權(quán)，并對業(yè)主具有約束力呢？

建設(shè)部于2004年9月頒發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》第十二條對共用部位經(jīng)營收入示范條款為，“本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營，經(jīng)營收入按下列約定分配：1．；2． 。”從示范條款和實踐看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與開發(fā)商在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定公區(qū)收益分配等事項。

盡管前期物業(yè)服務(wù)合同對于公區(qū)經(jīng)營及收益分配比例做出了約定，但發(fā)生爭議時各地法院的判決各不相同，主要呈現(xiàn)三個特點：

第一，目前所有法院判決中均未對商品房買賣合同中是否約定業(yè)主同意附件前期物業(yè)合同的內(nèi)容，以及該約定是否屬于全體業(yè)主同意公區(qū)收益分配，做出事實查明和法律評判。

第二，法院對公區(qū)經(jīng)營爭議的案件案由存在分歧，有的認定為物業(yè)服務(wù)合同糾紛，有的認定為共有權(quán)糾紛。

第三，法院裁判的主要原則是公區(qū)經(jīng)營收益的分配是否損害了業(yè)主的權(quán)益。

對于前期物業(yè)服務(wù)合同約定公區(qū)收益分配比例的，目前有三種典型的法院裁判觀點：其一是前期物業(yè)服務(wù)合同有約定的按約定處理。如南京中院（2020）蘇01民終352號案件。

其二是雖然前期物業(yè)服務(wù)合同約定了分配事項，但法院認為前期物業(yè)服務(wù)合同約定公區(qū)收入全部歸物業(yè)公司，屬于開發(fā)商擅自處分公區(qū)收益的行為，業(yè)委會有權(quán)向物業(yè)公司主張返還公區(qū)收益。如紹興市中級法院（2019）浙06民終3093號案件。

其三是，若前期物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)費為包干制，并約定公區(qū)收入用于補貼物業(yè)費不足的，則法院可能以物業(yè)公司包干盈虧而不支持物業(yè)公司要求分配公區(qū)收益，如溫嶺市法院(2020)浙1081民初1570號案件。

綜上，若物業(yè)公司簽訂新的前期物業(yè)服務(wù)合同的，則建議結(jié)合公區(qū)經(jīng)營的必要成本，考慮約定公區(qū)收入合理分配比例，在包干制收費情況下盡量避免采用公區(qū)收益補貼物業(yè)管理費的約定。

若物業(yè)公司已經(jīng)簽訂了前期物業(yè)合同并且約定全部公區(qū)收入歸物業(yè)公司或者未約定分配比例的，則建議物業(yè)公司結(jié)合公區(qū)經(jīng)營以及其他管理合理成本，考慮公區(qū)經(jīng)營的比例分配是否需要作出適當(dāng)調(diào)整。

公區(qū)收益是蛋糕成本嗎？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得的公區(qū)收益是否可以認定為“制作蛋糕”的“合理成本”

在《民法典》時代，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后,（全體）屬于業(yè)主共有。

通常情況下，《民法典》規(guī)定的合理成本應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部位的管理成本，但《民法典》既未規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理回報是否等于“合理成本”或者是否包含在“合理成本”中，也未規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)要求分配扣除合理成本后屬于全體業(yè)主共有的公區(qū)收益。

筆者認為，對于上述問題，《民法典》生效前的《最高人民法院公報》2010年第5期“無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案”裁判要旨具有重要的借鑒意義。

本院認為，本案中爭議收益之產(chǎn)生，一方面得益于被告物業(yè)公司、無錫分公司的管理行為，另一方面也應(yīng)注意到物管企業(yè)管理的物業(yè)屬于全體業(yè)主共有。……對該部分的收益分配，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過合同約定進行分配，在沒有約定的情形下，應(yīng)當(dāng)依法分配。

本案中雙方對該部分收益的分配沒有合同根據(jù)，故應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定進行分配。由于我國法律對此沒有具體規(guī)定，故法院認為應(yīng)當(dāng)在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業(yè)的管理收益。……

據(jù)此，在存有小區(qū)共有部分管理收益的情形下，該收益應(yīng)主要歸屬于全體業(yè)主享有，同時物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報。

綜上，根據(jù)公平原則的要求，……法院認為本案對共有部分收益（總收入-總支出）分配的比例，確定為原告業(yè)委會得70%、物業(yè)公司得30%較為合理。”

綜上，根據(jù)公報案例，物業(yè)公司可分配的公區(qū)收益，為扣除管理成本后的公區(qū)收益的合理比例，物業(yè)公司應(yīng)分配的公區(qū)收益既不等于利用共有部分的合理成本，也不包含在合理成本中，不能將其認定為“制作‘公區(qū)收益’蛋糕”的“合理成本”。該案例體現(xiàn)了公平原則和商業(yè)交易基本原則，其裁判原則與《民法典》具有一致性，預(yù)計對《民法典》時代的相關(guān)爭議解決具有指導(dǎo)意見。

因此，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對共有部位進行經(jīng)營的，應(yīng)明確區(qū)分物業(yè)公司對公區(qū)的物業(yè)服務(wù)行為和對公區(qū)的經(jīng)營行為，對公區(qū)經(jīng)營的成本與支出，如物業(yè)服務(wù)支出、停車管理費用、會所支出（包括泳池支出、維修支出、其他支出）、水電費支出、人力支出、其他業(yè)務(wù)稅金（包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、物價調(diào)解基金、糧食風(fēng)險基金、防洪保安基金）等；相關(guān)合同、憑證等等單獨列明，并整理成冊，以便在未來發(fā)生爭議時能夠充分舉證。此外，對于物業(yè)服務(wù)合同沒有約定公區(qū)收益分配比例的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)原則上可以按照扣除合理成本后的適當(dāng)比例提取。

蛋糕想請就能請嗎

業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會是否可以請物業(yè)服務(wù)企業(yè)“吃蛋糕”

《民法典》第5條約定，“民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系”。

因此，《民法典》第282條關(guān)于“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，并不妨礙業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會按照自己的意思，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理共有部位，將屬于全體業(yè)主的共有部位的經(jīng)營收入通過物業(yè)服務(wù)合同約定的方式，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分配標(biāo)準。業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會請物業(yè)服務(wù)企業(yè)“吃蛋糕”具有法律合規(guī)性。

通常情況下，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非對立關(guān)系，而是普通的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。對共用部位進行利用和經(jīng)營，不僅可以補充專項維修資金、業(yè)主委員會工作經(jīng)費等，還可以通過提供多元化服務(wù)，提升業(yè)主滿意度及忠誠度，反過來又增強了物業(yè)服務(wù)品牌及服務(wù)的市場認可度。好的物業(yè)服務(wù)可以提升物業(yè)品質(zhì)，從而使物業(yè)保值升值，獲益的業(yè)主也愿意為優(yōu)質(zhì)服務(wù)買單付費。因此，業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會請物業(yè)服務(wù)企業(yè)“吃蛋糕”具有商業(yè)上的合理性。

應(yīng)指出的是，在《民法典》時代，各地已經(jīng)出臺的作為地方性法規(guī)的物業(yè)管理條例或者物業(yè)管理規(guī)定中涉及共有部位收入問題，如何與《民法典》進行銜接亦是一個重要的課題，如《江蘇省物業(yè)管理條例》第65條規(guī)定，“業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。……

所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，……

收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。” 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理位于江蘇的物業(yè)項目是否可以在沒有相關(guān)約定或者約定不明的情形下，主張分配30%的公區(qū)收益呢？尚有待《民法典》實施后相關(guān)判例的認定。

綜上，從港股物業(yè)上市公司的半年報看，物業(yè)服務(wù)迎來了發(fā)展的風(fēng)口期，盈利能力持續(xù)增強，但其能否合法合規(guī)、做大做強公區(qū)增值服務(wù)并獲得收益，將直接影響上市公司財務(wù)收入結(jié)構(gòu)，并極大地影響到上市公司的市值。因此，在《民法典》時代，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何分享公區(qū)收益的“蛋糕”，是一個值得物業(yè)服務(wù)行業(yè)關(guān)注的重要問題。

（作者：金誠同達律師事務(wù)所 賀國良、戴善音）