北京首現(xiàn)“職業(yè)經(jīng)理人”物管模式 破解老舊小區(qū)管理難題

• 2019-07-18 08:57:52

北京首現(xiàn)“職業(yè)經(jīng)理人”物管模式 破解老舊小區(qū)管理難題

誰說上市公司才有職業(yè)經(jīng)理人？小區(qū)的物業(yè)管理也可以有職業(yè)經(jīng)理人！位于北京市大興區(qū)清源街道的棗園尚城回遷社區(qū)，就有一個7人的職業(yè)經(jīng)理人團隊，接受業(yè)主的委托，以物業(yè)管家的身份專門從事物業(yè)管理工作。這也是北京市首個推行“職業(yè)經(jīng)理人”物業(yè)管理模式的小區(qū)。


舊貌：老物業(yè)啥也不管小區(qū)陷入半癱瘓

“我們?yōu)樯稌蔀榈谝粋€‘吃螃蟹’的人？還不是因為原來的物業(yè)公司什么都不管。”提起過去，棗園尚城社區(qū)的社區(qū)書記劉金紅直搖頭。

位于大興區(qū)清源街道的棗園尚城社區(qū)，是一個回遷社區(qū)，南、北兩個區(qū)的建筑面積共24萬平方米，共有20棟居民樓，居民2154戶，分別于2010年11月和2011年6月投入使用。

9年前入住的社區(qū)，按道理仍屬于半新的小區(qū)，可由于原來的物業(yè)公司服務質(zhì)量不高，導致小區(qū)配套設(shè)施老化，綠地損毀嚴重，居民與物業(yè)公司矛盾較為突出。“社區(qū)里的業(yè)主多是小營村的回遷居民，一有問題就習慣找到社區(qū)，社區(qū)居委會總能接到大伙兒的舉報和投訴電話。”劉金紅告訴記者，到了2016年，隨著回遷房社區(qū)免五年物業(yè)費的日子到期，棗園尚城迎來了業(yè)主繳納物業(yè)費的第一年，結(jié)果，由于對物業(yè)服務嚴重不滿，業(yè)主們當年度的物業(yè)費收繳率僅為17%，不足20%，物業(yè)服務工作無法正常開展，小區(qū)管理一度處于無序狀態(tài)。

“過去的小區(qū)，可亂著呢。”居民尹連和在一旁附和道。在尹連和的形容中，5年前的棗園尚城社區(qū)可謂是“三不管”社區(qū)：社區(qū)內(nèi)的公共綠地無人管理，野草長到一人高也不見清理；社區(qū)的人員出入無人管理，有一次，僅僅一個晚上，業(yè)主們就被偷走了十四五塊電動車的電瓶；社區(qū)的設(shè)施設(shè)備無人管理，電梯、照明、監(jiān)控攝像頭壞了也沒有人修。“大家伙兒的意見真的挺大。”

有沒有什么方法能改變社區(qū)狀況？作為社區(qū)書記，劉金紅一直對物業(yè)管理很上心。一次偶然的機會，劉金紅聽說有一個“職業(yè)經(jīng)理人”的物業(yè)管理模式，可以讓社區(qū)居民當家做主，經(jīng)過實地考察后，她覺得這個模式可以一試。“合同到期原物業(yè)公司退出后，我們就決定試一次。”

嘗試：小區(qū)建起7人經(jīng)理人團隊

何為“職業(yè)經(jīng)理人”物業(yè)管理模式？在采訪中，記者反復聽到五個詞：物權(quán)自主、公開量化、收益共享、居民做主、共同參與。

簡單理解，就是社區(qū)以居民議事制度為前提，在社區(qū)居民中選舉出社區(qū)居民議事會，然后以社區(qū)居民議事會為主體，聘請職業(yè)經(jīng)理人作為小區(qū)物業(yè)管家，組建服務團隊，進行社區(qū)物業(yè)管理。職業(yè)經(jīng)理人的履職情況則由街道負責考核監(jiān)督，督促提高服務質(zhì)量。

“2017年，由社區(qū)居委會組織全體居民投票，棗園尚城社區(qū)推選出78名議事會成員，隨后又從這78名議事會成員中推選出了7名議事會代表，組成社區(qū)居民議事會。”劉金紅告訴記者，隨后，社區(qū)居委會聘請專業(yè)法律顧問團隊參與，采取“125”方式，選定物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。

“1”指發(fā)放一封信，詳盡告知居民成立居民議事會的方式、時間、提交材料、推選流程、代表人數(shù)、報名時間和權(quán)限等。“2”指召開兩次議事會，全體議事會成員與職業(yè)經(jīng)理人服務團隊進行對接，確定服務內(nèi)容、服務價格等事項，在議事會成員中推選1名專職管理人員監(jiān)管財務。“5”是指發(fā)布五次公告，告知議事會職責、代表名單及職責、物業(yè)服務內(nèi)容與價格、合同具體內(nèi)容等，召開業(yè)主代表大會，廣泛征求居民意見。

而在收費模式上，棗園尚城社區(qū)采取了“酬金制”基礎(chǔ)上的“包干制”，業(yè)主所繳物業(yè)費除按約定支付服務團隊管理費外，剩余部分全都用于小區(qū)建設(shè)與管理，且資金使用全程公開透明。

“結(jié)合小區(qū)規(guī)模，最終設(shè)置7人的職業(yè)經(jīng)理人團隊，依據(jù)小區(qū)建筑面積，以1元/平方米/年的標準提取管理費，也就是一年24萬元。”7名議事會代表之一的尹連和介紹，職業(yè)經(jīng)理人團隊入場后，又根據(jù)業(yè)主需要，向社會公開招聘了保安、保潔、維修、綠化等22項專業(yè)服務公司。

新顏：經(jīng)理人先給社區(qū)裝上“眼睛”

“不同于尋常的物業(yè)公司，我們這個團隊是來幫助業(yè)主們實現(xiàn)當家做主的。”采訪中，職業(yè)經(jīng)理人代表崔星旺更喜歡將這個經(jīng)理人團隊稱為小區(qū)的“物業(yè)管家”。

2017年5月，“物業(yè)管家”來了之后的第一件事，就是在社區(qū)新安裝了378臺數(shù)字化監(jiān)控設(shè)備。“我們來的時候，棗園尚城只有20多個監(jiān)控攝像頭，且能亮的只有3個，完全無法實現(xiàn)安全防范的作用。”崔星旺說，監(jiān)控攝像頭就相當于是社區(qū)的“眼睛”，一個社區(qū)想要保證安全，“眼睛”可是必不可缺的。緊接著，就是修理了癱瘓的電路系統(tǒng)，在社區(qū)新增了100個太陽能路燈。

尹連和對于社區(qū)的改變，也是一步步地親眼見證著。原先的開放式社區(qū)如今變成了封閉式社區(qū)，居民需要刷卡進出；社區(qū)公共區(qū)域補種了7300株綠植，這個夏天，居民們總算能在自家樓下見到綠色；還有無人超市、無人洗車、智能垃圾分類等一系列智能設(shè)備，讓回遷社區(qū)也走上了智能化的快車道。

在社區(qū)5號樓的樓下，記者見到了尹連和口中的智能垃圾分類回收機，黃色為主色、形如一個移動小房間的智能分類機器下，分為塑料回收、金屬回收、紡織物回收、紙類回收、玻璃回收和有害垃圾回收6個子系統(tǒng)，業(yè)主們只要根據(jù)提示將各類垃圾分類投入，符合條件的話就會被機器收走。“有了這個智能垃圾分類回收機后，社區(qū)里的年輕人也不再亂扔垃圾了。”尹連和笑著說，因為亂扔垃圾的少了，原先那些翻垃圾桶的行為也跟著不見了。

關(guān)鍵：每筆收支都隨時公開

資金如何使用，可以說是所有社區(qū)在物業(yè)管理中業(yè)主們最關(guān)心的問題之一。如何保證職業(yè)經(jīng)理人團隊能規(guī)范使用每一筆錢？據(jù)介紹，目前，棗園尚城社區(qū)實行資金全透明，小區(qū)全部收入和支出情況進行量化公開，所有收支項目進行充分預算和提前報批，每項物業(yè)服務支出項目都需經(jīng)過業(yè)主集體審核，包括所有的公共區(qū)域收益，全部進行公示，隨時接受業(yè)主查詢和質(zhì)疑。

“我們對所有資金的使用情況都建立了臺賬并一律公開，業(yè)主可以隨時查看。”崔星旺指著一本本賬本說道。記者打開了一本2017年的“共有收益收支匯總明細”，從2017年5月15日職業(yè)經(jīng)理人團隊進駐，到2017年12月28日，當年的每一筆進賬和出賬都有詳細記載，“賬本就放在辦公室，業(yè)主們隨時想看隨時來看。”

“只有做到所有信息都公開量化，居民們心里才能感到痛快，居民有了當家做主的感覺，才會支持物業(yè)工作。”劉金紅說，如今，居委會與職業(yè)經(jīng)理人在社區(qū)服務站聯(lián)合辦公，起名為“居委會物業(yè)綜合服務大廳”，社區(qū)居民們進一個門就能辦兩家事兒，對于居民的投訴也能切實做到“接訴即辦”。

尹連和也向記者證實，每月一次的居民議事會會議，職業(yè)經(jīng)理人們都會公示收支狀況，每一筆資金的使用均得經(jīng)過業(yè)主審核。“比如，之前，他們提過想給地下車庫鋪地膠，我們覺得所需資金太大，沒有同意，這筆錢就沒支出。”

2018年，棗園尚城社區(qū)在實行“職業(yè)經(jīng)理人”物業(yè)管理模式后，首次進行物業(yè)費收繳，收繳率從原先的不到20%提升至87%。2019年，截至目前，物業(yè)費收繳率也已達到80%。“大家都在看著，期盼這支職業(yè)經(jīng)理人團隊能做得一天比一天好。”尹連和說道。

北京市住建委相關(guān)負責人也表示，下一步，市住建委將結(jié)合各區(qū)老舊小區(qū)成熟管理經(jīng)驗，全面總結(jié)、分類歸納、持續(xù)優(yōu)化，力爭以點帶面，探索解決路徑，著力破解老舊小區(qū)物業(yè)管理難題，以增強群眾的獲得感和滿意度。