深圳物業(yè)費將大漲，多層住宅漲幅最高近70%......

• 2019-05-06 08:10:25

深圳市住建局、深圳市發(fā)改委4月18日發(fā)布通告，公布了《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準（征求意見稿）》征求意見情況反饋

2019年1月15日至28日，《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準（征求意見稿）》在深圳市住房和建設局門戶網站公開征求意見。

此次影響全體市民的價格調整未經聽證會程序。對此，兩部門在情況反饋中回應，政府定價機關制定價格應當聽取社會意見。

按照相關規(guī)定，聽取社會意見有書面征求意見、座談會、聽證會、公開征求社會公眾意見等多種方式，由于住宅物業(yè)服務收費不屬于廣東省價格聽證項目，為此，這次采取在深圳市住房建設局官網公開征求社會公眾意見的方式，聽取社會意見。

自今年1月至今，此次公開征求意見通過信函和電子郵件方式接收反饋意見，在規(guī)定時間內共收到180份意見（其中信函1份、電子郵件179份），經對所有收集到的意見進行歸納、整理和研究，并向社會反饋。

兩部門還詳細解釋了為何在調整《指導標準》的原因，一方面是應政府定價管理的要求，另一方面是物業(yè)行業(yè)擺脫困境之需。《指導標準》中制定的物業(yè)服務收費根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為五個等級，最高為一級，最低為五級。

物業(yè)管理服務收費標準根據質價相符的原則，分別選擇各服務項目的相應等級組合確定。各服務項目收費等級可根據實際情況自由組合，物業(yè)服務收費標準為各物業(yè)服務項目所選等級收費標準的總和。

附：《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準（征求意見稿）》征求意見情況反饋

一、深圳市為什么要調整《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準》（以下稱《指導標準》）？

本次制定《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準》主要基于以下兩個原因：

（一）應政府定價管理的要求

根據廣東省人民政府辦公廳印發(fā)的《廣東省定價目錄（2018年版）》第11項“保障性住房及物業(yè)服務 ”，我市保障性住房物業(yè)服務收費、普通住宅（含業(yè)主自有產權車位、車庫） 前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。

（二）物業(yè)服務行業(yè)擺脫困境之需

2007年10月發(fā)布的《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準》（深價規(guī)〔2007〕1號）已逾十年未調整。十年來，社會經濟快速發(fā)展，物價持續(xù)上漲，物業(yè)服務成本大幅提高，而物業(yè)服務收費標準“原地踏步”，物業(yè)服務企業(yè)通過降低物業(yè)服務質量以維持企業(yè)運營的現象十分普遍，物業(yè)服務行業(yè)陷入“低價低質”的惡性循環(huán)，導致物業(yè)服務水平與業(yè)主需求矛盾日益突出，無法滿足業(yè)主對美好居住環(huán)境的需要。

二、本次調價為什么沒有聽證會程序？

政府定價機關制定價格應當聽取社會意見。按照相關規(guī)定，聽取社會意見有書面征求意見、座談會、 聽證會、公開征求社會公眾意見等多種方式，由于住宅物業(yè)服務收費不屬于廣東省價格聽證項目，為此，這次采取在市住房建設局官網公開征求社會公眾意見的方式，聽取社會意見。

三、《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準》的制定依據是什么？

本《指導標準》制定依據主要包括物業(yè)管理法律法規(guī)中確定的物業(yè)服務基本內容、我市普通住宅物業(yè)管理成本調查情況，同時還結合我市工資水平和物價水平等因素進行綜合評估和測算。

（一）物業(yè)服務的基本內容

根據物業(yè)管理法律法規(guī)，結合我市實際情況，本《指導標準》將住宅物業(yè)管理基本內容分為綜合管理 、共用部位及共用設施設備日常運行維護、公共秩序維護和環(huán)境管理四項，具體內容詳見《深圳市住房和建設局深圳市發(fā)展與改革委員會關于征求〈深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準（征求意見稿）〉 意見的通告》的附件2《關于〈深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準（征求意見稿）〉的說明》。

（二）普通住宅物業(yè)管理成本調查

2018年，市住房建設局委托市物業(yè)管理行業(yè)協會開展物業(yè)管理成本調查工作，根據我市住宅小區(qū)的類型、所在區(qū)域、竣工年限等，對全市住宅小區(qū)進行樣本抽取、問卷調查和實地走訪，調查研究我市住 宅物業(yè)管理項目成本及運營情況，以及物業(yè)服務企業(yè)經營我市住宅項目的情況。

（三）工資、物價水平等其它因素

在上述成本調整的基礎上，考慮到物業(yè)管理環(huán)境的變化，特別是近年來科學技術在物業(yè)管理行業(yè)的應用等因素，同時結合市政府相關部門公布的近年我市社會平均工資水平（包括職工平均工資水平、最 低工資標準等）和物價水平的變動情況，進行綜合評估和測算后形成《指導標準》（征求意見稿）。

四、物業(yè)管理成本不斷上漲，成本主要包括哪些方面？物業(yè)服務企業(yè)的管理人員包括哪些？

物業(yè)管理成本主要包括物業(yè)服務企業(yè)的人員成本、辦公成本、房屋維修養(yǎng)護成本等。人員成本主要包括人員工資薪酬（我市全日制就業(yè)勞動者最低工資標準已從2007年的690元提高到2018年2200元）；辦 公成本包括租賃房屋成本、交通成本、辦公室物資配置成本等；房屋維修養(yǎng)護成本主要包括維修養(yǎng)護 所需的物料和工具成本等。

物業(yè)服務企業(yè)的管理人員指小區(qū)物業(yè)管理處除工程、綠化、清潔衛(wèi)生、秩序維護等操作層以外的所有 行政管理或服務人員。

五、《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準》對哪些類型的物業(yè)有強制約束力？

《廣東省定價目錄（2018年版）》規(guī)定，我市保障性住房物業(yè)服務收費、普通住宅（含業(yè)主自有產權車位、車庫）前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。

普通住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括高層和多層住宅，不含別墅和商務公寓。保障性住房物業(yè)管理服務收費根據本《指導標準》對應的三級及以下收費標準執(zhí)行。城中村物業(yè)管理服務收費可參照本指導標準對應的多層住宅四級及以下收費標準執(zhí)行。

六、居住在保障性住房和城中村的人員收入偏低，還要提高物業(yè)管理費，合理嗎？

（一）保障性住房物業(yè)管理情況

我市保障性住房實行市場化的物業(yè)管理，即小區(qū)由專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理。保障房在小區(qū)配套、物業(yè)管理基礎服務上和普通商品住宅小區(qū)沒有差別，但考慮到保障房部分居住人員的收入情況，本《指導標準》規(guī)定保障性住房物業(yè)管理服務收費根據本指導標準對應的三級及以下收費標準執(zhí)行。

（二）城中村物業(yè)管理情況

目前，我市城中村物業(yè)管理相對于普通住宅收費偏低，根據調查，主要原因是城中村物業(yè)管理除有部分政府補貼外，基礎內容與普通住宅相比有所欠缺，大部分只有秩序維護費、停車費等需要租戶繳納 ，所以租戶繳納的管理費偏低。故此，本《指導標準》建議城中村物業(yè)管理服務收費參照本指導標準對應的多層住宅四級及以下收費標準執(zhí)行。

七、《指導標準》出臺后，我們小區(qū)就要漲物業(yè)管理費了嗎？能否實行“新房新政策、老房老政策” ？

本《指導標準》已明確適用范圍，一經發(fā)布，對所有物業(yè)均有效，不存在“新房新政策、老房老政策 ”。

（一）仍處在前期物業(yè)管理階段的普通住宅小區(qū)

前期物業(yè)管理中物業(yè)服務合同的主體是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)，合同簽訂時還沒有小業(yè)主，物業(yè)管理費實行政府指導價的主要目的是為了約束建設單位，以保護小業(yè)主的利益。前期物業(yè)管理階段的小區(qū)，如果房屋已出售給小業(yè)主，即使新的《指導標準》出臺，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位也沒有擅自調價的權利，要按程序召開業(yè)主大會表決通過后方可調整。

（二）《指導標準》適用范圍外的小區(qū)

別墅、商務公寓和已成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)，物業(yè)管理服務收費實行市場調節(jié)價。如需調整物業(yè)管理費，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協商，確定物業(yè)管理費調整方案，然后召開業(yè)主大會會議表決，通過后方可調整。

八、目前很多物業(yè)服務企業(yè)服務水平低下，為什么還要調整《指導標準》，讓他們漲價？

我市某些住宅小區(qū)確實存在著物業(yè)管理水平下降的情況，除了有物業(yè)服務企業(yè)管理不善、物業(yè)服務從業(yè)人員素質較差等因素外，還存在一個客觀原因。近十年來，涉及到物業(yè)管理的人員成本、房屋維修養(yǎng)護成本等都在持續(xù)上漲，僅從我市最低工資的上漲幅度（詳見第四點）這一項就可以看出，而物業(yè)管理費標準沒有提高，物業(yè)服務企業(yè)就會盡可能通過各種方式縮減開支（比如減少工作人員或減少清潔、綠化、維修的頻次等），以維持企業(yè)正常運營和利潤，勢必造成物業(yè)服務水平的下降。

之所以調整《指導標準》，目的是為了讓物業(yè)管理各主體客觀了解我市普通住宅項目的物業(yè)管理收費標準情況，并為市場提供一個相對合理的參考標準，指導物業(yè)管理雙方參照《指導標準》協商價格， 實現物業(yè)服務“價質相符”，提高業(yè)主的獲得感和滿意度。

九、目前有一些物業(yè)服務企業(yè)侵占業(yè)主公共收益，為什么還要調整《指導標準》？

目前確實有一些物業(yè)服務企業(yè)通過將小區(qū)公共部位廣告位、場地出租等方式，將小區(qū)公共收益占為己有，侵占業(yè)主的公共利益。這種情況產生的原因是多方面的，如業(yè)主委員會成立難或運作不規(guī)范導致對物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督不到位，同時，由于物業(yè)管理費標準偏低，物業(yè)服務企業(yè)為了維持企業(yè)運營，想 方設法“另辟蹊徑”增加收入，以彌補物業(yè)管理費的不足。

目前，我市正在進行《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》修訂工作?！稐l例》（修訂草案）從降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立門檻、解決業(yè)主大會開設賬戶問題、建立業(yè)主共有資金管理制度、建立信息公開和信用管理制度等方面，為業(yè)主在物業(yè)管理中發(fā)揮主體作用掃除障礙，并進一步加強了對物業(yè)管理各方主體的監(jiān)督管理。

同時，《條例》修訂過程中也在探討物業(yè)管理服務收費價格調整模式，以建立健全物業(yè)服務行業(yè)價格動態(tài)調整機制。相信新條例實施后，物業(yè)服務企業(yè)的行為將得到進一步的約束和規(guī)范。

十、物業(yè)管理質價不相符時，業(yè)主的投訴渠道是什么？

國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展一定要遵循市場經濟規(guī)律。

當業(yè)主認為物業(yè)管理質價不相符時，首先可由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)溝通，要求物業(yè)服務企業(yè)按法律法規(guī)及物業(yè)服務合同約定履行職責，也可以通過協商按程序調整物業(yè)管理費標準；如物業(yè)服務企業(yè)不能按照合同約定提供相應水平的物業(yè)服務，可召開業(yè)主大會決定解除合同、更換物業(yè)服務企業(yè)。

政府部門在物業(yè)管理活動中履行政監(jiān)管職能。業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)有違法違規(guī)行為，可以向街道辦及其工作站、區(qū)住房建設部門或其他渠道反映和投訴，相關部門會按程序處理。協商或調解不成的，建議通過司法途徑解決。

十一、《指導標準》中的電梯故障率指標1次和3次的收費標準為何差距如此之大？

答：電梯故障率是指經相關專業(yè)機構鑒定確認后的故障，是電梯管理規(guī)范中的一個約束性指標，也是物業(yè)管理行業(yè)中普遍采用的衡量電梯維修保養(yǎng)質量的重要指標。年度故障率不同次數對服務的要求有較大區(qū)別，服務承諾內容也不一樣。收費標準的差距是綜合管理中所有項的總差距，電梯故障率僅是其中的一個指標。

十二、如何參考《指導標準》設置物業(yè)管理費？

本《指導標準》制定的物業(yè)服務收費根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為五個等級，最高為一級，最低為五級。

物業(yè)管理服務收費標準根據質價相符的原則，分別選擇各服務項目的相應等級組合確定。各服務項目收費等級可根據實際情況自由組合，物業(yè)服務收費標準為各物業(yè)服務項目所選等級收費標準的總和。

十三、建議對物業(yè)管理人員備案

物業(yè)管理項目具體的工作人員情況可以在物業(yè)服務合同中約定，目前法律法規(guī)沒有要求向政府主管部門備案。配合《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的修訂，政府主管部門將會通過信息公開、信用管理等制度加大對物業(yè)服務企業(yè)主要負責人、項目經理的監(jiān)管，將其納入物業(yè)管理行業(yè)信用體系中，通過公開、公平、透明的誠信體系約束他們的職業(yè)行為。

十四、建議對物業(yè)管理財務進行公開

目前我市物業(yè)管理收費有兩種收費模式，包干制和酬金制。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當將年度物業(yè)管理財務收支情況進行公開。

《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的修訂將解決業(yè)主大會開設賬戶問題，業(yè)主大會成立后由住建部門負責備案，取得統(tǒng)一社會信用代碼證書，業(yè)主大會可以憑代碼證到合作銀行開設業(yè)主共有資金賬戶，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)開設業(yè)主共有資金共管賬戶。

屆時，共有資金賬戶的余額流水和收支情況會在小區(qū)物業(yè)管理服務平臺上公示，讓小區(qū)各項財務收支情況接受業(yè)主的監(jiān)督，公開透明。