報(bào)道援引戴德梁行7月25日發(fā)布的公告，戴德梁行將以相當(dāng)于首次公開募股的每股價(jià)格，在私募配售中出售1021萬(wàn)股普通股給萬(wàn)科物業(yè)，如果承銷商充分行使其購(gòu)買額外股份的全部期權(quán)，則股份數(shù)增至1056萬(wàn)股。

 

按照約定，萬(wàn)科購(gòu)買股權(quán)中的50%在12個(gè)月之內(nèi)不能對(duì)外銷售，另外50%在18個(gè)月內(nèi)不能轉(zhuǎn)手。

 

另?yè)?jù)華爾街日?qǐng)?bào)報(bào)道，按照每股16-18美元指導(dǎo)價(jià)區(qū)間的中間值計(jì)算，戴德梁行預(yù)計(jì)本次IPO的凈籌集金額為7.193億美元。按照協(xié)議條款，萬(wàn)科物業(yè)此次投資額約為1.667億美元。

 

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，截至2018年1月底，萬(wàn)科物業(yè)已布局中國(guó)69個(gè)大中城市，合同項(xiàng)目共計(jì)2429個(gè)，合同面積突破4.6億平方米，服務(wù)328萬(wàn)戶家庭，其中，在管1833個(gè)住宅項(xiàng)目，在管的商寫項(xiàng)目達(dá)596個(gè)。

 

 

從市盈率來(lái)看，分拆公司的市盈率和市凈率也均大幅高于母企的市盈率和市凈率。碧桂園服務(wù)市盈率52.4，市凈率14.8，大幅超過(guò)母企碧桂園的市盈率8.8和市凈率2.44；中海物業(yè)的市盈率26.6、市凈率9.56，也大幅超過(guò)母企中國(guó)海外發(fā)展的市盈率6.6和市凈率1.01。

 

目前，房企市盈率與市凈率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明顯享有更高的市盈率與市凈率，具有估值優(yōu)勢(shì)。主要因?yàn)橐环矫嫖飿I(yè)管理公司具有輕資產(chǎn)和逆周期的屬性；另一方面，物業(yè)管理公司的現(xiàn)金流也相對(duì)更加穩(wěn)定。

 

從幾家房企分拆物業(yè)公司的市值來(lái)看，彩生活目前市值101億港元，反超母企花樣年控股的70.31億港元市值；綠城服務(wù)市值191億港元，接近綠城中國(guó)212億港元市值；雅生活服務(wù)市值179億港元，占雅居樂(lè)集團(tuán)472億港元市值的38%。

 

區(qū)別于房地產(chǎn)板塊，物業(yè)管理板塊具備防御屬性，上市物業(yè)管理公司基本處于凈現(xiàn)金狀態(tài)，受融資持續(xù)收緊影響有限，上一輪市場(chǎng)的強(qiáng)勁復(fù)蘇有效保障了物業(yè)管理公司未來(lái)幾年管理面積的穩(wěn)健增長(zhǎng)。在宏觀融資環(huán)境收緊、持續(xù)調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從原來(lái)的增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，從住宅開發(fā)向運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)過(guò)渡，房企的競(jìng)爭(zhēng)賽道正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。