調(diào)查：名都園小區(qū)解聘物業(yè)公司遭街道辦和法院否決，北京這個(gè)別墅業(yè)主很不解

• 2018-07-19 09:56:30

今年5月份，北京市東城區(qū)法院【（2017）京0101民初19855號(hào)】判決結(jié)果，維持了北京凱萊物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱凱萊物業(yè)）對(duì)名都園小區(qū)“物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)并未終止

中房報(bào)記者  樊永鋒丨北京報(bào)道

不管你是達(dá)官貴人，還是平頭百姓，都會(huì)和物業(yè)公司打上交道，看似不起眼，但他們每天就在你的生活中。引入“美好生活服務(wù)商”——這是北京名都園別墅區(qū)業(yè)主多年的夢(mèng)想，眼下這個(gè)夢(mèng)想?yún)s難以照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。更引發(fā)了人們對(duì)基層政府、法院的行政和司法實(shí)踐表示不可理解。

今年5月份，北京市東城區(qū)法院【（2017）京0101民初19855號(hào)】判決結(jié)果，維持了北京凱萊物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱凱萊物業(yè)）對(duì)名都園小區(qū)“物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)并未終止，業(yè)主大會(huì)的解聘決議無(wú)效”的一審判決，讓名都園業(yè)主解聘凱萊物業(yè)選聘新物業(yè)公司的決議遭到擱淺。

這樣的結(jié)果讓名都園業(yè)主們感到十分意外又很無(wú)奈。早在2015年12月，凱萊物業(yè)被名都園小區(qū)業(yè)主大會(huì)以60%多的“雙過(guò)半”票數(shù)解聘，拖延至今仍不愿意撤離，理由竟然是自稱的“黨和政府沒(méi)有讓我們離開(kāi)”。

2015年12月，名都園業(yè)主大會(huì)通過(guò)法定投票解聘了凱萊物業(yè)公司，并通過(guò)規(guī)范競(jìng)標(biāo)流程，選聘了新的物業(yè)公司，并于2017年7月做出再次確認(rèn)解聘凱萊物業(yè)的決議。

該決議被順義區(qū)空港街道辦事處，以“法院沒(méi)有判決凱萊公司撤離名都園”以及業(yè)委會(huì)選舉程序不合規(guī)等事項(xiàng)為由，拒絕協(xié)調(diào)凱萊物業(yè)公司撤離名都園小區(qū)。

建于1994年的名都園小區(qū)位于順義區(qū)后沙峪，是北京知名的涉外高端別墅區(qū)之一，有800多戶居民。在過(guò)去的10余年間，業(yè)主們認(rèn)為，名都園在凱萊物業(yè)的管理下，服務(wù)質(zhì)量每況愈下，業(yè)主與凱萊物業(yè)的矛盾與糾紛日積月累久疾成疴，無(wú)法調(diào)和而對(duì)簿公堂。

“污水管井堵塞、燃?xì)馑阶詳U(kuò)容安全隱患重大；供暖設(shè)施人設(shè)較低，長(zhǎng)期不達(dá)標(biāo)；部分業(yè)主私自擴(kuò)建嚴(yán)重、小區(qū)內(nèi)私建非法幼兒園，導(dǎo)致鄰里沖突……”名都園業(yè)委會(huì)委員黎先生如數(shù)家珍般道盡名都園的亂象，幾經(jīng)努力卻無(wú)法讓凱萊物業(yè)退出。

空港街道辦吳姓工作人員在接受記者采訪時(shí)表示“無(wú)權(quán)回應(yīng)此事”。凱萊物業(yè)公司宗姓總經(jīng)理亦對(duì)此不予回應(yīng)。

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難以備案的業(yè)委會(huì)

在名都園小區(qū)漫長(zhǎng)的物業(yè)糾紛中，轄區(qū)所在的順義空港街道辦扮演的角色也令業(yè)主迷茫，是指導(dǎo)單位，還是裁決單位？

2017年，名都園業(yè)委會(huì)委員到期改選后，去所屬的北京順義區(qū)空港街道街道辦事處備案，根據(jù)空港街道辦發(fā)出的《指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，當(dāng)選委員提交物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)證明。事實(shí)上，業(yè)委會(huì)已向其提交過(guò)截止到2015年底的物業(yè)費(fèi)繳納文件，而2016年凱萊物業(yè)就被業(yè)主大會(huì)解聘，業(yè)委會(huì)認(rèn)為“根據(jù)法律法規(guī)不需要繳納物業(yè)費(fèi)”。

名都園業(yè)委會(huì)也向順義法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院判令街道辦履行備案的法定職責(zé)，出具備案文件。2018年6月，順義區(qū)法院一審行政判決書對(duì)業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求“不予支持”。

名都園業(yè)委會(huì)法律顧問(wèn)認(rèn)為，“換物業(yè)難”、業(yè)主大會(huì)決議“備案難”問(wèn)題，都是典型的“非行政許可審批”，即“由行政機(jī)關(guān)組織實(shí)施的，除依據(jù)法律、法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定等確定的行政許可事項(xiàng)外的審批事項(xiàng)”。

據(jù)前述法律顧問(wèn)介紹，備案事項(xiàng)已經(jīng)在2015年5月6日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，“作為歷史概念”被徹底終結(jié)了。但在慣性作用下，行政和司法實(shí)踐仍然存在：雖然“備案”不是“許可”，國(guó)務(wù)院法制辦明文宣示僅是“告知”，但街道辦不斷要求提供非法定材料的行為依然被判為“并無(wú)不當(dāng)”，使“備案”成為實(shí)際上的“非行政許可審批”。

由此導(dǎo)致凱萊物業(yè)在空港區(qū)街道辦“照章辦事”慣性思維庇護(hù)下，肆意宣泄自身作為管理者角色在名都園物管糾紛上的強(qiáng)勢(shì)。

名都園業(yè)委會(huì)認(rèn)為，2017年7月5日，業(yè)委會(huì)向名都園小區(qū)全體業(yè)主下發(fā)《名都園小區(qū)2017年業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議公告》，并于當(dāng)日抄送空港街道辦。

2017年3月18日至6月30日名都園小區(qū)以書面形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)相關(guān)議題進(jìn)行表決。2017年7月4日下午，原告組織了本次業(yè)主大會(huì)投票的驗(yàn)票、監(jiān)票、唱票和計(jì)票工作。會(huì)議選舉馮X、黎X良為名都園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員以及選舉陳X、陳X為名都園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議還通過(guò)了管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則修正案。

2017年7月6日，業(yè)主委員會(huì)向空港街道辦提交了變更備案文件和相關(guān)資料。

2017年12月18日，空港街道辦作出《關(guān)于名都園小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議的指導(dǎo)意見(jiàn)》，告知不予備案的意見(jiàn)。理由是業(yè)委會(huì)申報(bào)材料違反相關(guān)規(guī)定及《名都園小區(qū)管理規(guī)約》《名都園小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事原則，但當(dāng)選人未被業(yè)主大會(huì)限制被選舉權(quán)，以業(yè)委會(huì)成員馮X、黎X良、陳X、陳X不按期繳納物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)之情形，不符合業(yè)委會(huì)任職條件為由不認(rèn)可業(yè)委會(huì)成員備案。

最終的結(jié)果是順義區(qū)法院一審支持了空港街道辦的主張，駁回了名都園業(yè)委會(huì)主張。

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